Sobre las edificaciones calificadas como fuera de ordenación

No hay ninguna estadística ni censo de edificaciones fuera de ordenación en nuestras islas pese a que su existencia es una evidencia que se hace patente cada día en el desarrollo de nuestra actividad. Posiblemente muchas personas desconocen que son propietarios o arrendatarios de inmuebles construidos sin licencia total o parcialmente, que están debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad y sus datos también están en el Catastro, teniendo así una apariencia de completa legalidad. Posiblemente no sepan que, si tuvieran que cambiar una baldosa o pintar una pared, no podrían hacerlo de forma legal pues nuestra normativa balear, la más restrictiva de España, se lo impide. Así nos preguntamos muchos, ¿a quién perjudicaría una mejora en el tratamiento que se dan a este tipo de edificaciones? Aquí cada uno puede buscar una respuesta. A mí no se me ocurre ninguna.

Por el contrario, si nos preguntamos a quién beneficiaría dicha mejora, sí que se me ocurren varias respuestas, pues tendíamos, por una parte, a los infractores que han construido sin licencia, pero también a la sociedad, dando seguridad jurídica a los adquirentes de los inmuebles que muchas veces se pueden ver sorprendidos por comprar una edificación fuera de ordenación tras una apariencia registral y catastral de legalidad. El beneficio de los infractores podría ser concretado mediante la equiparación de su calificación con la de las construcciones calificadas como ‘inadecuadas’ por haber sido construidas con licencia, pero no ser ahora compatibles con el actual planeamiento, ya sea de forma total o parcial. Para ello, como se ha hecho ya dos veces en nuestra comunidad en suelo rústico (y aun así muchas no se acogieron a esta posibilidad por motivos como desconfianza, desinformación o falta de medios económicos para afrontar el pago de proyectos, licencias, impuestos y sanciones), se podrían legalizar estas construcciones pasando a ser inadecuadas mediante el pago del impuesto de construcciones y obras, la tasa de expedición de licencias y, si cabe, una sanción, quedándose en un plano de igualdad con las que ya pudieron legalizarse y ampliando esta posibilidad a construcciones en suelo urbano, como ya se hizo posible solo hasta el 31 de diciembre de 2021, al amparo del artículo 129 de la Ley de Urbanismo, para la modernización de establecimientos turísticos, que permitía incluso su total consideración como legales. Esto implicaría, además de seguridad jurídica, unos considerables ingresos para las arcas municipales.

Si se aplicara a rajatabla la actual normativa urbanística con este tipo de construcciones, posiblemente en unos años nos encontraríamos con edificaciones que se iban cayendo por simple degradación, al no poder efectuarse en ellas ninguna obra de mantenimiento, pintura, reparaciones... Deteriorándose de una forma difícilmente imaginable el paisaje de las poblaciones y, a la vez, produciéndose en muchos casos una necesidad de búsqueda de nuevas viviendas por parte de los actuales propietarios. Esta misma aplicación literal de la normativa podría conllevar también la imposibilidad de ejercicio de actividad alguna en los locales sitos en los edificios fuera de ordenación, tal y como se desprende de la Consulta 2019-33-A de la Conselleria d’Administracions Publiques i Modernització que concluye, de forma contundente, que «las actuaciones que la norma prohíbe no pueden limitarse a las actividades propiamente constructivas, sino también a las instalaciones que pueden apoyar una actividad y que requieren de un título habilitante». Cabría preguntarse cuántos negocios pueden estar instalados en construcciones de este tipo y, si tienen permiso de actividad, si este permiso se ha dado de forma correcta, lo que hace que aún sea más imperiosa la necesidad de aclarar este tema y dar con ello seguridad jurídica a todos, Administración y administrados.

Estos motivos a favor de una mejora en el tratamiento de estas construcciones ilegales que no pueden ser demolidas, no tiene por qué significar una justificación de qué todo el mundo puede hacer lo que quiera. Esto ya no es así, ahora ya no hay plazo de prescripción en suelo no urbano y lo mismo podría ocurrir en este suelo si nuestra sociedad, a través de sus representantes políticos, así lo decidiera. Así, se habría acabado construir nada sin permiso, pero significaría la aceptación de una realidad que, así como está, crea incertidumbres y problemas a mucha gente y no beneficia para nada a nadie, pues el bien jurídico protegido se dejó sin protección cuando se permitió construir sin licencia.

Posiblemente usted, lector, o un amigo o familiar cercano, es propietario de un inmueble de este tipo, total o parcialmente fuera de ordenación y es posible que desconozca esta situación, que se pondrá de manifiesto si un día se le ocurre pedir algún permiso para una obra menor, tan elemental como arreglar una grieta o pintar su casa, o, si al querer vender su propiedad, el comprador investiga su situación urbanística, cosa que, afortunadamente, cada día es más frecuente.

De la necesidad de intentar buscar una solución a esta problemática tenemos un claro y triste ejemplo en Ibiza, que es el de los apartamentos Don Pepe, cuya legalización podría ser posible, a mi entender, si se cambiara nuestra normativa autonómica (insisto, la más restrictiva de España) respecto este tipo de construcciones.

Esta propuesta de adaptación normativa a la realidad, que no ocasionaría ningún daño a nadie pero sí evidentes beneficios como los citados (seguridad jurídica, recaudación, evitar el deterioro de las construcciones y, consecuentemente, de las poblaciones, por imposibilidad de acometer ninguna mínima obra de mantenimiento…), no fomentaría de ninguna manera la especulación ni supondría un incentivo de seguir ejecutando obras no amparadas por licencia, pero sí sería una forma de igualar este tipo de construcciones a las que se acogieron a las dos anteriores posibilidades de regularización en suelo rústico, siendo que las edificaciones en fuera de ordenación en suelo urbano nunca han tenido esta posibilidad, edificaciones cuyo número y entidad sorprendería a cualquier persona que indagara sobre ello. El efecto llamada que muchos temen que pudiese provocar esta legalización en suelo urbano sería fácilmente evitable introduciendo, también para las edificaciones de esta naturaleza, la imprescriptibilidad de las infracciones urbanísticas de la misma forma que ahora ya rige para las construcciones en suelo rústico.

Actualmente nuestros representantes políticos se encuentran debatiendo sobre la posibilidad de aprobar un nuevo plan para legalizar las 30.000 viviendas que calculan que, aún hoy, existen en suelo rústico en las Baleares, siendo que sería justo y necesario que dicho plan, en caso de aprobarse, incluyera también a las edificaciones en suelo urbano. Pura equidad.

Para concluir, considero necesario hacer mención a la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación en la que la Unión Europea está actualmente trabajando y respecto de la que ya existe una propuesta legislativa, cuya aprobación conllevaría que, a partir del año 2033, ninguna vivienda con calificación energética inferior a la D pudiese ser objeto de venta o alquiler. Hay y habrá sin duda, por la imperiosa necesidad de ahorrar energía, fondos europeos cuya efectividad dependerá mucho de la habilidad que tengamos como sociedad para poderlos aplicar a obras de rehabilitación energética, obras que, en muchos casos, no serán posibles sin un cambio de normativa en la línea de lo propuesto, con los nefastos efectos citados a lo largo de este escrito.

José Serra Torres | Agente de la Propiedad Inmobiliaria

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