El abogado Manuel Alcaide ha advertido al Ayuntamiento de Sant Josep de que no puede dar «cobertura» a la promotora Cobblestones S.L. y «blanquear con ello un pelotazo urbanístico [el controvertido edificio Vadella 64] de pingües beneficios para el promotor». Esta promoción, consistente en 64 estudios, 38 locales-taller, 63 plazas de aparcamiento, 63 trasteros y piscina comunitaria, se ha construido en un solar de uso comercial de Cala Vedella. Pese a ello la promotora comercializa los locales-taller y los estudios de uso comercial como viviendas de «alto standing».
El abogado ha presentado una demanda civil para reclamar a Cobblestones que devuelva el dinero adelantado por un comprador de una vivienda de 132 metros cuadrados más 79,4 metros cuadrados de terrazas, con un coste de 875.000 euros sin IVA. El afectado ya ha abonado 385.000 euros, cuantía que exige que le sea reintegrada por incumplimiento de contracto por parte de la promotora al vender como vivienda lo que, en realidad, es un local de uso comercial.
La promotora se niega a devolver el dinero abonado y encargó un informe urbanístico a los arquitectos Antonio Ramis y José María Mayol, que, curiosamente, son los que redactaron la revisión de las Normas Subsidiarias de Sant Josep que no llegó a aprobarse, para tratar de justificar que en la zona comercial de Cala Vedella también está permitido el uso residencial.
De hecho, en su peritaje los técnicos recuerdan que en la aprobación inicial de la revisión de las Normas Subsidiarias (el último intento infructuoso tuvo lugar en 2014, y previamente en 2009, 2008 y 2006) esta zona se calificó como «residencial plurifamiliar y no como zona comercial», debido a que ambos son «compatibles» según el Plan Parcial y la normativa urbanística aún en vigor, de 1986. Las obras de Vadella 64 empezaron en 2004, pero en 2006 fueron paralizadas por decreto municipal y se reanudaron en 2017.
Así, los redactores de la modificación de las Normas Subsidiarias (NN SS) y ahora del informe para Cobblestones, concluyen que «todo ello apunta a una evidente voluntad municipal de ratificar el uso residencial de la zona», por lo que, agrega, «es perfectamente legal la figura de estudio para su destino residencial».
Hay que tener en cuenta que Sant Josep ha solicitado al Consell, que es el órgano competente, que tramite unas Normas Subsidiarias transitorias (la propuesta que le presente el Consistorio) para eliminar de una vez la normativa obsoleta aún en vigor de 1986 y no esperar al menos una década hasta que se apruebe el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), cuya redacción está en proceso de licitación.
A la vista del informe de los peritos de Cobblestones, Alcaide ha remitido el escrito al Consistorio en el que advierte de que, en el caso de que la nueva normativa urbanística cambiara el uso comercial por el residencial (como se planeaba en la revisión anterior de la normativa), «se sustituiría la obligación de los responsables municipales y su alcalde de actuar en materia de disciplina urbanística por la de legalizar la infracción». El abogado recuerda que, a instancias del Consell, la Fiscalía denunció en los juzgados una posible estafa que se está instruyendo actualmente.
En este sentido, recuerda que «la jurisprudencia es unánime en apreciar la concurrencia de desviación de poder o de una motivación espuria en el cambio de la ordenación urbana que obedezca a tales fines». «La modificación del planeamiento no puede servir a los fines de una legalización automática de las edificaciones o construcciones ilegales», agrega el letrado.
Mayor edificabilidad
Mayor edificabilidad
Un solar de uso comercial tiene un menor coste que uno residencial y, por otro, las Normas Subsidiarias permiten una mayor edificabilidad, tal como reconoció el primer teniente de alcalde, Ángel Luis Guerrero, en junio de 2018. Entonces, Guerrero dijo que la fórmula de los estudios de uso comercial fue «un invento» del exarquitecto municipal Antonio Huerta. «El concepto era que aquel artista que desarrollaba su actividad en el anexo (el taller-local), pudiera vivir en el estudio». Con este sistema, agregó, se conseguía, además, un mayor número de viviendas encubiertas, ya que un local comercial computa menos edificabilidad.
Ahora, Guerrero admite que en los sucesivos intentos fracasados de revisión de las NN SS se cambiaba el uso comercial por el de plurifamiliar residencial. «No sé por qué se hacía porque no estaba [al frente de Urbanismo], pero no me extraña porque estos cambios se hacen, en un terreno ya calificado como urbano», indica, al tiempo que rehúsa adelantar la propuesta que plantea el Consistorio en esta parcela en la normativa transitoria que plantea al Consell: «No podemos facilitar ninguna información sobre un cambio de uso en una parcela sin haberlo hecho público previamente». Tampoco quiso hacer comentario alguno sobre la advertencia del escrito del abogado Manuel Alcaide.
El informe encargado por Cobblestones destaca que el Plan Parcial de Cala Vedella, de 1973, prevé una densidad residencial de 4.384 habitantes, 627 en la zona comercial. Con ello, defiende que se permite el uso residencial en el solar de Vadella 64. Además, tras una visita a las obras en mayo, los arquitectos apuntan que el edificio tendrá «las características y condiciones de habitabilidad de una vivienda».
