La venta de viviendas y concesión de hipotecas cae un 10% y un 17%, poniendo fin al 'boom' postpandemia

La compraventa de viviendas y la concesión de hipotecas cayeron un 9,7% y 17,8%, respectivamente, durante el último año. En total, en 2023, se vendieron 586.913 inmuebles residenciales y las diferentes entidades financieras concedieron 381.560 préstamos, según el informe anual publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata del primer descenso anual desde 2020, año del estallido de la pandemia de la Covid-19, fenómeno que desató un 'boom' en el mercado inmobiliario español.

A pesar de la caída interanual, el mercado sigue demostrando dinamismo. El número de compraventas marcó en 2023 su tercer mejor registro de la serie histórica, solamente superado en 2007 y 2022, mientras que el número de hipotecas concedidas es el séptimo más alto desde 2007. Las ventas de viviendas de los últimos doce meses están un 25% por encima la media desde 2007, mientras que la concesión de hipotecas un 14,35% por debajo, dado que esta media tiene en cuenta los años 2007, 2008, 2009 y 2010 en los que se concedieron más de 600.000 al año, incluso más un millón de créditos en 2007.

El porcentaje de vivienda nueva y vivienda de segunda mano vendida no sufrió grandes alteraciones: las compraventas de obra nueva se situaron en 110.894 unidades y las de usada en 476.019. La caída en las ventas se concentra en la vivienda de segunda mano, que retrocedió en 2023 un 10,8%, mientras que la vivienda a estrenar, con una cuota menor, únicamente cayó un 4,8%. Como es habitual también, la mayor parte de las viviendas que se compraron fueron en régimen libre, el 92,4%, mientras que el 7,6% restante fueron protegidas.

En el caso de las hipotecas, el capital prestado durante el último año por las diferentes entidades financieras asciende hasta los 54.209 millones de euros, un importe un 19,4% inferior al de 2022. El importe medio de los préstamos fue de 142.074 euros, en línea con la cifra del año anterior, únicamente un 2% por debajo. Teniendo en cuenta los datos de diciembre, los últimos publicados, el tipo de interés medio de estas hipotecas fue del 3,32% y el plazo de 24 años. Además, separando por tipología de préstamo, el 45,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, que fue de media del 3,07%, y el 54,2% a tipo fijo a un interés del 3,54%.

Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), cree que "el mercado de la vivienda ha resistido mucho mejor de lo esperado el fuerte repunte de la financiación". En esta misma línea, Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista, añade: "2023 no ha sido tan catastrófico, si bien es cierto que el número de operaciones cerradas se ha reducido hasta niveles de 2008, es también cierto que se trata del segundo mejor año desde esa crisis. El número de operaciones hipotecarias sí se ha resentido más por el encarecimiento de la financiación, pero su retracción no ha sido suficiente para ralentizar la subida de precios, que se han incrementado un 8,1% en 2023".

"Es destacable la gran capacidad de resiliencia que muestra el sector, ya que la transformación está siendo suave, con una tendencia de acomodación a la nueva situación económica de tipos altos. Debemos de valorar que en 2023 se han alcanzado una media de 48.000 compraventas y 31.000 hipotecas mensuales, lo que indica que el mercado ha mostrado un dinamismo y una actividad mucho más intensa de la esperada. La demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que solo están afectando a la 'sobredemanda' surgida", explica María Matos, portavoz de Fotocasa.

¿Qué pasará en 2024?

Según el portavoz de Idealista, "tras conocer los datos de cierre de 2023 del INE, el horizonte para el mercado de compraventas puede ir de menos a más durante este año". "El Banco Central Europeo ya ha dejado entrever sus intenciones de bajar ligeramente los tipos a mediados de año, lo que abarataría de nuevo las hipotecas y atraería de nuevo al mercado a muchos compradores. Muchas familias se habían retirado a la espera de que los precios bajaran y que al no producirse este descenso y abaratarse el crédito es posible que vean una buena oportunidad de retornar al mercado. De todas formas, no es previsible que afloren nuevas bolsas de vivienda en el stock de venta, que seguirá siendo bajo. No es esperable un aumento significativo en el volumen de operaciones cerradas en los próximos meses, pero el previsible aumento de la demanda tensionará aún más los precios, que posiblemente acelerarán su subida", añade Francisco Iñareta.

Beatriz Toribio también pone el foco en las decisiones del BCE, aunque cree las bajadas continuarán en los próximos meses. "De cara a 2024, la APCE prevé que se haga más evidente la desaceleración de la actividad inmobiliaria en los datos oficiales, como consecuencia del decalaje de estos. El encarecimiento de la financiación, las tensiones inflacionistas y la subida del precio de la vivienda se harán más evidentes en la demanda de compra de vivienda, si bien una posible bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) en la segunda mitad del año podría reanimar la actividad", señala.

Desde Fotocasa, en la misma línea, creen que "el año se diferenciará entre dos etapas marcadas, la de antes de que los tipos de interés bajen y la de después". Además, apuntan al inicio de una guerra hipotecaria entre los bancos. "La concesión de hipotecas se mantendrá estable en volumen por el aliciente del comportamiento del Euríbor, aunque en la comparativa interanual continuará a la baja. Se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible, así como la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario. Aun así, veremos cómo las firmas hipotecarias experimentarán una desaceleración más pronunciada en comparación con las transacciones de compraventa porque el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado", concluye María Matos.