Las tres claves de la venta de OHLA de Centro Canalejas: un bono, un deudor y un precio inflado

Hay que remontarse hasta la presentación de los resultados anuales de 2022, en febrero de 2023. En ese momento, la empresa española de construcción e infraestructuras OHLA anunciaba al mercado que tenía intención de vender su participación del 50% en Centro Canalejas, uno de los edificios con más historia de Madrid, junto a la Puerta del Sol.

Este edificio es propiedad de OHLA desde 2012, momento en el que su histórico propietario, Juan Miguel Villar Mir, se lo compró al Banco Santander. Fue la empresa de infraestructuras la que emprendió una reforma titánica y no exenta de complicaciones para convertir el complejo en un hotel de cinco estrellas, apartamentos de lujo y una gran galería comercial. En 2017, la cotizada ahora participada mayoritariamente por los hermanos mexicanos Amodio decidió vender el 50% del inmueble a Mohari, el grupo inversor de Mark Scheinberg, uno de los hombres más ricos de Turquía y fundador de Pokerstars.

El anuncio de que OHLA tenía intención de vender su participación ha sido toda una revolución en el mercado. La pasada semana, El Confidencial y Cinco Días informaron que la empresa había entregado un mandato de venta a Banco Santander para que iniciase una ronda de contacto con potenciales inversores. El precio al que valora OHLA su participación se sitúa entre 400 o 500 millones, elevando el del inmueble hasta los 800 o 1.000 millones.

Aunque Mohari cuenta con un derecho de tanteo, las diferentes informaciones publicadas en los últimos meses aseguran que no lo ejercerá. Las relaciones entre ambos socios no es la mejor: ambos han iniciado un proceso de arbitraje en la Cámara de París por un desacuerdo en el pacto de socios y cómo se gestiona el activo.

Un precio inflado

Dentro del mercado ha habido sorpresa con el supuesto precio que pone OHLA a su participación en el activo. "Pedir pueden pedir lo quieran. Otra cosa es que alguien se lo pague", señala un directivo del sector inmobiliario. OHLA valora su parte en 400 o 500 millones, cuando en 2017 le vendió el 50% a Mohari por 225 millones, casi la mitad. Se trata de una subida que, según los expertos consultados, no está respaldada por el buen desempeño del activo, ni por una valoración.

Concretamente, la auditoría realizada por Deloitte de las cuentas de la sociedad de 2022 a la que ha accedido ACTIVOS, el vertical económico de Prensa Ibérica a través de Insight View, valora el "establecimiento hotelero" y los "locales de su propiedad" en 543 millones de euros, muy por debajo de las expectativas del potencial vendedor. La propia valoración que hace OHLA de su participación es de 180 millones, aun por debajo de la que registran las cuentas de la sociedad participada. A esto hay que sumar el efecto corrector que la subida de tipos de interés ha podido tener durante 2023 sobre el inmueble, que hay que esperar a cerrar el año para conocer.

Lo único que podría respaldar la valoración de Canalejas es su singularidad, que lo convierte en un 'activo trofeo'. La realidad es que, así como la dinámica y los números del hotel Four Seassons son buenos, no es el caso de la galería comercial, a la que le ha costado llenarse de tiendas, pero también de clientes. Si algún comprador está dispuesto a pagar lo que OHLA pide, todos los expertos están de acuerdo que sería una compra sin ningún razonamiento financiero.

Encargado de la venta y acreedor

El nombramiento de Banco Santander como el encargado de buscar potenciales inversores que compren el 50% de Canalejas no es aleatoria. Normalmente, en este tipo de procesos, los propietarios de los inmuebles suelen decantarse por firmas de consultoría e intermediación inmobiliaria. Sin embargo, OHLA no. Una de las fuentes entrevistadas explica que ha recibido la entidad financiera ha recibido el mandato por la relación que guarda con el activo.

Según las cuentas de 2022, la sociedad Centro Canalejas Madrid, S.L.U. mantiene deudas con entidades de crédito por valor de 192,5 millones de euros, incluyendo a corto plazo y a largo plazo. El origen de la deuda está relacionado con un préstamo otorgado por Banco Santander, Banco Popular y CaixaBank a la empresa, en diciembre de 2014, con un importe máximo de 268,46 millones. Aunque el crédito se otorgó a nueve años y medio, fue novado y cambiadas sus condiciones hasta en tres ocasiones, si no habría vencido el pasado mes de junio.

Las cuentas de Centro Canalejas no hacen referencia a qué porcentaje de su deuda está en manos de Santander, aunque desde que se concedió el préstamo se ha sumado la cantidad del Banco Popular, que fue absorbido por la entidad de origen cántabro y presidido por Ana Botín en 2017. Esto provoca que, previsiblemente, Santander sea el mayor acreedor de Canalejas y, por ende, de OHLA y Mohari. En este proceso de venta, en el que la entidad tiene el cometido de encontrar un potencial comprador, hay un interés especial porque, además de hallar al inversor, buscará que pague lo máximo posible para recuperar su principal y sus intereses.

Bonos como presión de venta

Otro de los puntos que influye en la decisión de OHLA de vender Canalejas es el repago de sus pasivos. La compañía deberá afrontar la devolución, en 2025 y 2026, de dos bonos que ya refinanció en 2021, incluyendo una quita y una capitalización parcial. Los pagarés de la compañía de construcción e infraestructuras superan los 400 millones de euros y devengan un interés anual del 9,75% desde el pasado 15 de septiembre, tal y como publicó Cinco Días.

La alta carga de intereses obliga a OHLA a reducir su pasivo cuanto antes, a través de diferentes desinversiones. La principal es el citado inmueble madrileño, pero también está en marcha la venta de su filial de servicios, Ingesan. Según varias publicaciones, OHLA estaría negociando la venta de la sociedad a Serveo, que podría legar a pagar entre 60 y 90 millones de euros, según informó Expansión. Esta compañía está controlada mayoritariamente por el fondo Portobello Capital, que compró inicialmente el 75% de Ferrovial Servicios y, posteriormente, ha ido engordando la empresa. Sin ir más lejos, este mismo año, Serveo ha cerrado la adquisición de la misma filial de Sacyr por 87 millones.

Consultados Banco Santander, OHLA y Centro Canalejas Madrid, S.L.U., ninguno ha querido hacer declaraciones, ni participar en la realización de este análisis.