El Gobierno rectifica y los avales para hipotecas no tendrán coste para la banca

Cambio de criterio del Gobierno para tratar de que tenga éxito la línea de avales con la que pretende que 50.000 jóvenes y familias con hijos menores puedan acceder a una hipoteca para la compra de vivienda. El Ejecutivo ha decidido que finalmente los bancos no tendrán que asumir un coste por dichos avales, en contra de lo que había anunciado inicialmente en la primavera del año pasado. Aunque no llegó a fijar la comisión que pensaba repercutir a las entidades, la marcha atrás previsiblemente ha ahorrado varios millones de euros a la banca, lo que supone un incentivo al sector, no solo para adherirse voluntariamente a la línea sino también para conceder real y proactivamente estos créditos avalados.  

Tanto en mayo de 2023 (cuando el Consejo de Ministros aprobó un acuerdo para dar luz verde al Ministerio de Transportes -Mitma- y al Instituto de Crédito Oficial -ICO- para articular la línea de avales), como el pasado junio (cuando aprobó el marco legal necesario para ello), el Gobierno aseguró que "el coste del aval otorgado por Mitma será asumido por la entidad de crédito". Sin embargo, tras aprobar el pasado martes el acuerdo por el que se fijan las condiciones de dicha línea de avales, el nuevo Ministerio de Vivienda apuntó que el aval "no tendrá ningún coste ni para la persona beneficiaria ni la entidad financiera".

Fuentes gubernamentales explican que la normativa europea obliga a que los avales públicos a empresas privadas tengan un coste para los bancos, con el objetivo de evitar que supongan una distorsión de la competencia. Pero añaden que no sucede lo mismo con los avales a particulares. En este sentido, recuerdan que los avales que el Gobierno creó con la llegada del covid para que los arrendatarios pudieran pedir un crédito a los bancos con el que pagar hasta seis mensualidades del alquiler de su casa no tuvieron tampoco coste para las entidades. Tras algunas dudas iniciales, explican, el Ejecutivo ha decidido ahora seguir ese mismo criterio con los avales para las hipotecas.

Banca, a la expectativa

A modo de ejemplo, los avales a compañías que creó el Gobierno en 2020 para evitar una debacle empresarial por la pandemia tenían un coste para los bancos de entre 0,2 y 1,2 puntos porcentuales sobre el montante avalado. A cierre del pasado abril, las entidades habían ingresado al ICO 1.721,3 millones de euros como remuneración por haber recibido dichos avales, frente a los 520,9 millones que el ICO había ingresado a los bancos por la morosidad de dichos créditos que se había comprometido a asumir (entre el 60% y el 80% del impago). 

De haber seguido el mismo esquema en la línea para las hipotecas, los hasta 2.500 millones de euros que tiene previsto avalar el Ejecutivo hubieran supuesto un coste para los bancos de entre 50 y 300 millones de euros en los 10 años de plazo en que estarán en vigor dichos avales. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que unos avales eran para empresas y otros para particulares, con lo que de haber mantenido la decisión de que tuvieran coste para las entidades, es probable que el criterio para fijar dichas comisiones no hubiera sido el mismo. 

En la banca hay expectativa por conocer los detalles de la línea. Está pendiente que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique el acuerdo del Consejo de Ministros del martes con las condiciones generales, así como que el Ministerio de Vivienda y el ICO firmen un convenio con las condiciones financieras. La medida fue propuesta por la presidenta del Santander, Ana Botín, en una entrevista en 'El País' en mayo de 2020. Pero en algunas entidades se ve la iniciativa con cierto escepticismo, si bien se admite que se adherirán al plan para no enfrentarse al Gobierno.  

Precio máximo

Con la nueva línea, el Estado avalará el 20% del valor de las transacciones (medido como la cantidad más baja entre la tasación o el precio de compra), con el objetivo de que los bancos financien el 100% y los compradores solo tengan que tener ahorrado el 10% para hacer frente a los gastos (como impuestos, notaría y registro). De forma general, los beneficiarios deberán tener unos ingresos individuales máximos de 37.800 euros brutos al año o del doble si la vivienda la adquieren dos personas, además de un patrimonio que no supere los 100.000 euros. En el convenio que firmarán Vivienda y el ICO, se establecerá el precio o tasación máxima de las viviendas que puedan ser adquiridas con cargo a la línea, que "podrá fijarse en función del ámbito territorial" en que se ubique.

En cualquier caso, teniendo en cuenta que los bancos consideran prudente que la cuota hipotecaria no suponga más del 30% de los ingresos del cliente y que los ingresos netos mensuales con el máximo anual bruto fijado rondan los 2.450 euros, en general los beneficiarios de los avales podrán aspirar a viviendas valoradas como máximo en unos 145.500 euros con un pago mensual de unos 730 euros (comprador individual) o 291.000 euros con una cuota de unos 1.460 euros (dos compradores). La cantidad del beneficiario individual está en línea con el valor medio de las hipotecas concedidas en noviembre en toda España (145.894 euros, según el INE). 

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