Otro parche para un planeamiento que pide el cambio (III)

Para muestra, un botón.

Desde la Demarcación de Ibiza y Formentera del COAIB y a título personal, llevo tiempo diciendo que la vivienda protegida tiene que ser económicamente viable para el promotor que la ejecuta. No rentable en el sentido de enriquecerse con ella, sino viable en el sentido real de la palabra: que quien construya pueda recuperar lo invertido y obtener un margen mínimamente decente. Cada vez que lo digo, alguien lo interpreta como una defensa de los intereses de la construcción. Pues bien. Los números hacen el trabajo mejor que yo.

Esta semana, el Ibavi ha presentado en Ibiza dos promociones de vivienda. La primera de alojamientos dotacionales para trabajadores públicos, en el carrer de s’Hort de sa Fruita, consta de 25 unidades con un presupuesto de construcción de 5,1 millones de euros. Son 204.000 euros por unidad. La segunda, para jóvenes, en el Mercat Pagès, comprende 8 viviendas y un presupuesto de 1,8 millones de euros. Son 225.000 euros por vivienda. En ambos casos, el solar ha sido cedido gratuitamente por el Consell y por el Ayuntamiento de Ibiza, respectivamente. Es decir, ese coste de construcción no lleva incluido ni un solo euro de terreno.

Ahora hagamos la cuenta que nadie quiere hacer. El precio máximo de venta de una Vivienda de Precio Limitado asciende, en el escenario más favorable para el promotor (municipio Grupo A, calificación energética A), a 3.794 euros por metro cuadrado útil, según las tablas de precio de vivienda protegida del Govern balear. Tomemos las viviendas de s’Hort de sa Fruita, con superficies útiles de entre 47,58 y 64,90 metros cuadrados. Lo cual nos daría unos precios de venta de 180.465 euros y 246.230 euros respectivamente.

Frente a un coste de construcción de 204.000 euros por vivienda (sin terreno), el resultado es el siguiente. En la unidad más grande, el margen aparente antes de sumar el precio del suelo es de poco más de 42.000 euros. En la más pequeña, el coste de construcción ya supera el precio máximo de venta en más de 23.500 euros. Números en rojo antes de haber gastado un euro en comprar el solar. El Mercat Pagès arroja una fotografía similar: mismas superficies, coste de construcción de 225.000 euros por vivienda, mismo techo de precio. El margen se estrecha aún más; la pérdida, en las unidades menores, aún mayor.

Y todo esto con el terreno cedido gratuitamente.

Ahí está la respuesta a la rentabilidad de la vivienda de protección. No estoy pidiendo que nadie gane dinero a costa de la vivienda social. Estoy señalando que la administración pública, con terreno gratuito, apenas cubriría costes si operase como un promotor privado. No podemos pretender que el promotor privado entre en esa operación comprando el suelo a precio de mercado en Ibiza y construyendo al mismo coste insular. Las matemáticas no entienden de buenas intenciones.

Y aquí está la conexión directa con lo que vengo sosteniendo desde el principio de esta serie. El estudio de viabilidad económica que la Ley 4/2025 exige a los ayuntamientos para determinar el porcentaje de vivienda libre en los desarrollos de áreas de transición no es un regalo a la promoción privada. Es el reconocimiento de que las cuentas son las que son. Que si se apuesta por el modelo del 100% de vivienda protegida sin dejar margen para la vivienda libre que financie la operación, los proyectos no se ejecutarán. Los ayuntamientos aprobarán los ámbitos, las licitaciones quedarán desiertas, y nos quedaremos con titulares bonitos y solares vacíos en los que nadie puede vivir.

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