Otro parche para un planeamiento que pide el cambio (Parte II)

Pocas veces he deseado tanto equivocarme.

Después de que Santa Eulària y Sant Josep aprobaran desbloquear sus Áreas de Transición para desarrollar Proyectos Residenciales Estratégicos, suelos donde solo se permitirá vivienda protegida, me temo que la buena noticia va a durar lo que tarda en imprimirse. El titular es magnífico. La vivienda, mucho me temo, no va a llegar.

No es pesimismo. Es aritmética.

Construir en Ibiza ya es caro de partida. A esto hay que sumar el coste del suelo, los honorarios técnicos, la urbanización, las tasas de la administración y los gastos de financiación y el resultado se acerca peligrosamente al precio de venta de una vivienda protegida, que por definición está tasado y no se puede mover. Cuando el coste roza el ingreso, el margen desaparece.

Y aquí viene la cuestión de quién asume el riesgo. Quién compra el suelo, firma la financiación y espera cinco años, con todo lo que puede torcerse en cinco años, para ganar un 3%. Para ese rendimiento, cualquiera deja el dinero en una cuenta remunerada: sin obras, sin licencias, sin sobresaltos. El promotor no es un filántropo y una política de vivienda no puede diseñarse como si lo fuera. Si el proyecto no sale a cuenta, sencillamente no se hace. Y un proyecto que no se hace no es vivienda: es un expediente.

Me gustaría aclarar una cosa. Las Áreas de Transición son suelo rústico que linda con la ciudad y no deben convertirse en munición para la especulación. Ese temor es legítimo y lo comparto. Pero la respuesta a la especulación no puede ser condenar el suelo a la parálisis. Un suelo que no se desarrolla no protege a nadie del mercado: simplemente no existe como vivienda. Bloquear no es lo mismo que ordenar.

De los tres consistorios, solo Vila parece haber entendido la ecuación. No fija un porcentaje a ciegas: encarga los estudios económicos para averiguar qué proporción de vivienda libre sostiene el conjunto. Es el camino correcto. Ahora falta que ese estudio recoja lo que de verdad sucede a pie de obra (costes reales, plazos reales, riesgo real) y no una hoja de cálculo redactada para justificar una decisión ya tomada. La vivienda libre financia la protegida. Es la diferencia exacta entre un plan que se ejecuta y un plan que se anuncia.

No pido que se regale suelo ni que se relajen las garantías. Pido lo contrario: que quien apruebe vivienda protegida se asegure antes de que alguien pueda construirla. Aprobar sin viabilidad no es proteger a nadie. Es aplazar el problema con la conciencia tranquila.

Así que insisto: ojalá me equivoque. Ojalá dentro de cinco años tenga que escribir una rectificación y reconocer que en Santa Eulària y en Sant Josep se levantaron las viviendas que hoy solo veo sobre el papel. Pero si no corregimos el modelo, habremos llenado periódicos en lugar de solares.

Y en un titular no vive nadie.

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