Otro parche para un planeamiento que pide el cambio (Parte I)

Sobre la campana, como se suelen hacer estas cosas, los ayuntamientos de Ibiza acaban de llevar a pleno la recalificación de los suelos rústicos en Área de Transición, aquellos rústicos pegados al suelo urbano, para poder aplicarles la Ley 4/2025, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo mediante proyectos residenciales estratégicos en las Illes Balears. Y dado que, en el momento de escribir esto, aún no se conoce con certeza en qué forma se llevará a cabo, me atrevo a vaticinar una serie de resultados.

Primero, que esta medida es, por suerte o por desgracia, como tapar con un andamio un edificio que está cerca del colapso. Y me explico: el planeamiento urbanístico balear es extremadamente enrevesado, y nadie se ha atrevido a meterle mano en serio. La propia Ley de Suelo estatal de 2008 ya obligaba a reservar, como mínimo, el 30% de la edificabilidad residencial de cualquier nueva actuación urbanizadora para vivienda sujeta a régimen de protección pública. 17 años después, seguimos discutiendo cómo y dónde aplicar ese mandato, mientras hemos ido consumiendo suelo a las prisas, sin querer parar la gallina de los huevos de oro. Llegamos tarde y ahora ponemos un andamio para limpiar la fachada del urbanismo sin reforzar su estructura.

Está muy bien abrir suelo para promover vivienda a precio limitado: dará entrada en el mercado de Ibiza a un tipo de vivienda muy demandada, reservada a residentes y con el precio tasado, lo que elimina la especulación sobre la edificación. El problema llega cuando miramos los criterios que la Ley 4/2025 exige para desarrollar estos suelos en AT, que, por suerte o por desgracia, son extraordinariamente difíciles de cumplir en Ibiza.

Y aun así. Si conseguimos encontrar esas parcelas que se ubican en su totalidad dentro del área señalada como AT, en contacto con vivienda plurifamiliar y con tamaño suficiente para albergar las 60 viviendas que la ley fija como mínimo para desarrollar un PRE, nos encontraremos con otro de los problemas endémicos de las islas: el coste de construcción.

Ahí está el talón de Aquiles de semejante aventura. Tras recalificar unos terrenos rústicos para un fin, en principio loable, de edificar vivienda para residentes, haber encontrado el Santo Grial de las parcelas que cumplan con los requisitos necesarios para ser aptas para su desarrollo, nos encontraremos con el problema de materializarlo. Ahora bien, hay que indicar que los porcentajes para el desarrollo de estas zonas vienen vinculados a un estudio económico de los ayuntamientos que establecen las normas al juego. Unos porcentajes que regulan las superficies destinadas a uso comercial o vivienda libre, que es donde realmente está el beneficio (si lo hay) de quien se atreva a llevarlo adelante.

Ahora toca esperar y, aunque se arregle la fachada, me temo que, una vez se quiten los andamios, las grietas seguirán.

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