Como director del Centro de Negocio Inmobiliario de CaixaBank en Balears, Omar García cuenta con gran información para ofrecer un exhaustivo análisis de la situación de la vivienda en Balears. El miércoles participará en el Club Diario de Ibiza en la mesa redonda: ‘La falta de vivienda, freno al desarrollo económico de Ibiza y Formentera’.
Pregunta: ¿Cómo influye la vivienda en la economía de Ibiza y Formentera?
Respuesta. El precio de los alquileres en zonas turísticas avanza que será complicado tener trabajadores para hacer frente al volumen de actividad que se espera este verano. En las Pitiusas con precios de hasta 800 y 900 euros por habitación, alejan a los potenciales trabajadores. En Balears, unas 10.000 empresas del sector turístico emplean a unos 130.000 trabajadores, la falta de mano de obra, sobre todo cualificada, ha comenzado a resentirse en establecimientos hoteleros.
P. La escasez de suelo y las limitaciones a la construcción ¿son un freno al desarrollo?
R. La escasez de suelo urbanizable y la política de planes urbanísticos provocan el incremento precios. A nivel nacional el aumento de precios interanuales se sitúa en un 6%, en Baleares supera el 11%. Todo incremento en la demanda que no se traduzca en aumento de la producción se trasladará a los precios y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta situación. Tenemos necesidad de nuevas viviendas que viene marcada por la creación de hogares nuevos en Baleares y el incremento de la población tanto de residentes como no residentes. El Instituto Nacional de Estadística (INE) prevé que Baleares lidere el incremento de las unidades familiares en los próximos años seguidos por Canarias. Entre los años 2020 y 2035 la media nacional de incremento de hogares se situará en torno al 6%; y en el caso de Balears superará el 11%. Es decir, pasaremos de 470.000 hogares a 516.000 en 13 años. Esto representa una media de 3.500 hogares nuevos al año, muy por encima del número de viviendas que salen al mercado. Respecto al movimiento demográfico. En 2008, Balears tenía una población de 1 millón de habitantes, actualmente es 1,2 millones, es decir, un 17% más. Aquí destaca el incremento de población extranjera que supera el 2,1% anual. Con lo cual la demanda de viviendas seguirá al alza. Por tanto, si no se puede actuar sobre la demanda, tenemos que actuar sobre el producto y sobre el precio.
P. ¿Cómo se podría equilibrar la oferta y la demanda de vivienda?
R. En el primer trimestre del 2021 se visaron en las islas 807 proyectos de nuevas viviendas, según el Colegio oficial de Aparejadores y en 2022 el número ha descendido a 759. La bajada viene motivada por el descenso de las viviendas plurifamiliares que ha sido de 150 viviendas menos. Cae la promoción de vivienda destinada al comprador local y crecen los unifamiliares, que pasan de 190 a 230 unidades. La necesidad de vivienda plurifamiliar asequible tiene que satisfacerse por el desarrollo de viviendas por parte de las administraciones locales de suelos públicos ya sea vivienda protegida o no, destinada a la venta o alquiler. Pero la promoción publica no basta, con lo cual se necesita la colaboración pública-privada que facilite el incremento de edificabilidad en zonas maduras. El crecimiento tiene que venir por el mejor aprovechamiento de la capacidad de construcción y no por el consumo de suelo y la reconversión de bajos o locales comerciales en zonas sin demanda a viviendas. Estas son algunas de las medidas que plantean los promotores.
P. ¿Qué características tiene el sector inmobiliario en Baleares y especialmente en Ibiza y Formentera?
R. El hecho diferencial es la demanda de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros que hace que se haya incrementado en 32% en el último año, con 14.000 operaciones de compraventa, según el Consejo del Notariado. En Ibiza estamos experimentando una afluencia sin precedentes y una actividad elevada en el sector de lujo del mercado inmobiliario de segundas viviendas. El precio medio de las ventas en Ibiza por metro cuadrado ha pasado de 6.569 a 7.927 euros de 2019 a 2021, aproximadamente un 21% de incremento. A nivel nacional, la compra de viviendas por ciudadanos extranjeros representa el 18%. En nuestro caso, es del 50%. Es decir, de las 14.000 operaciones, 7.200 son de extranjeros. Esta demanda de no residente se incrementa cerca del 80% con respecto al año anterior. La población extranjera residente en Baleares es de 262.00 personas y representa el 21% de la población. En Ibiza, nos acercamos a 50.000 residentes extranjeros.
P. En grandes ciudades se construyen edificios destinados al alquiler, ¿sería una solución en Ibiza y Formentera?
R. Se ha incrementado el número de proyectos que contemplan nuevas formas de ofertas de viviendas, como el coliving, el Build to Rent, Senior Living que funcionan en Madrid y Barcelona. En Mallorca se han terminado dos proyectos de casi 300 viviendas en el régimen de alquiler
P. ¿Qué nos puede avanzar sobre el incremento del euribor?
R. La expectativa de subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo puede llevar a un aumento del esfuerzo hipotecario que el hogar medio debe asumir el primer año después de la adquisición de una vivienda, si bien esta ratio todavía se encuentra lejos de los niveles alcanzados durante la crisis inmobiliaria. Sin embargo, dada la mayor contratación de hipotecas a tipo fijo, de más del 60% en 2021 frente a menos del 3% de 2008, tendrá un efecto más limitado. Según nuestras previsiones, el aumento del precio de la vivienda prevemos que alcance el 3,5% a nivel nacional y entre el 6 y el 8 % a nivel de Baleares en 2022, en parte por el alza de los costes de construcción. Está previsto que, a partir de 2023, vuelva a una senda de crecimiento más moderada. Por otro lado, el aumento de los tipos de interés hipotecarios incrementará la ratio de esfuerzo en alrededor de 3,2 puntos porcentuales en dos años, pasando del 33,4% de los ingresos del hogar en el cuarto trimestre de 2021 (último dato disponible), al 36,6% en el cuarto trimestre de 2023.
Mesa redonda, miércoles 8 de junio
La falta de vivienda, freno al desarrollo económico de Ibiza y Formentera
La falta de vivienda a precio asequible es un problema en Ibiza y Formentera, el Club Diario de Ibiza, con el impulso de CaixaBank, organiza una mesa redonda para analizar la situación el miércoles 8 de junio las 19 horas en el Club Diario de Ibiza. La entrada es libre hasta completar el aforo. Se recomienda inscribiese en la página web: club.diariodeibiza.es
Los ponentes son: Maria Àngels Marí, secretaria general de Pimeef; Fernando Fernández, delegado de UGT ; Jeffrey Fernández, delegado de Ibiza y Formentera del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y Asociación de API Balear y Omar García, director del Centro de Negocio Inmobiliario de CaixaBank en Balears. La mesa estará moderada por el abogado, Juanjo Ferrer.
