Ibiza activa el proceso para aumentar su capacidad edificatoria: estas son las claves

La isla de Ibiza ha decidido, por primera vez desde los años 80, acometer un proceso de ampliación general de su suelo edificable. Las leyes aprobadas en 2024 y 2025 por el Govern balear para hacer frente a la falta de vivienda en las islas cristalizarán en la transformación de importantes superficies de suelo rústico en nuevas áreas urbanas. Los municipios afectados en Ibiza serán Vila, Sant Josep, Santa Eulària y Sant Antoni, cuyos ayuntamientos darán este jueves el primer paso exigido por la ley: votar su adhesión a este procedimiento, que sin embargo no culminará hasta principios del próximo año.

Lo más relevante de esta decisión es, por una parte, la recalificación de amplias extensiones de suelo rústico para la construcción de bloques de pisos y, por otra, el precio limitado que tendrán estas nuevas viviendas, tanto para compra como para alquiler. El propósito de esta rebaja de costes es atajar la especulación que se está dando en el mercado inmobiliario insular. El objetivo confesado por el PP es el de priorizar a los residentes a la hora de comprar o alquilar.

La norma, al margen de su vocación para combatir la emergencia habitacional existente en las islas, tendrá sin embargo otros impactos menos divulgados por el PP, que Diario de Ibiza irá desgranando en los próximos días. En todo caso, estas son algunas de las líneas generales del proceso urbanístico que va a dar este jueves su pistoletazo de salida.

1.- ¿Cuál es el calendario de aprobación de esta nueva norma?

Este mismo jueves, los plenos de los cuatro ayuntamientos afectados aprobarán adherirse a los llamados Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE), que son las nuevas urbanizaciones para residentes. Estos plenos son solo el primer paso para, antes de final de año, proceder a la recalificación de los terrenos afectados, mediante una modificación de planeamiento. Será a principios de 2027 cuando los promotores interesados puedan empezar a tramitar sus proyectos bajo esta nueva figura jurídica.

2.- ¿Dónde podrán construirse los PRE?

Los Proyectos Residenciales Estratégicos podrán desarrollarse en dos tipos de suelos: los que ya están considerados legalmente como urbanos o urbanizables, o bien en las llamadas Áreas de Transición (AT), que son el suelo rústico que hay contiguo a los actuales núcleos ya consolidados. Estas AT fueron incorporadas a finales de los años 90 en la ordenación territorial balear como franjas de posible crecimiento, lindando con los núcleos ya consolidados, para el día de mañana, si llegaba a ser necesario. Nunca habían sido utilizadas hasta ahora, porque en realidad sigue habiendo suelo urbano y urbanizable que aún no se ha edificado de ningún modo. Los proyectos PRE que se ejecuten en terrenos que ya tienen la consideración de urbanos o urbanizables obligarán al promotor a vender, al menos, el 50% de los pisos a precio reducido y el otro 50% podrá ser a precio libre. En este tipo de terrenos, los PRE no serán obligatorios, pero los promotores que se acojan a ellos podrán aumentar considerablemente el volumen edificatorio que le daba antes el planeamiento. En cuanto a las promociones PRE que se levanten en las Áreas de Transición que pasarán a ser nuevos suelos urbanos, deberán dedicar el 100% de la edificabilidad residencial prevista "a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, incluidas las Viviendas de Precio Limitado”, señala la ley, si bien puede quedarse en un 75% según el caso. De estos porcentajes, al menos la mitad deberá ser en alquiler. No podrán ser viviendas unifamiliares, sino bloques de pisos. En este caso, se ‘premia’ al promotor permitiéndole construir en suelo rústico, donde ahora está prohibido.

3.- ¿Quién podrá comprar o alquilar viviendas de los Proyectos Residenciales Estratégicos?

Las leyes 4/2025 y 3/2024 detallan tanto las características concretas de los PRE como los requisitos que deberán reunir quienes quieran disfrutar de estas viviendas en alquiler o como compradores. En primer lugar, se exigirán al menos cinco años de empadronamiento en Ibiza (muchos menos de los 18 que exige algún municipio de Mallorca). Tan breve plazo crea dudas incluso en el conseller de Urbanismo de Ibiza, Mariano Juan, quien asegura que propondrá elevar esa cifra, según ha declarado a este diario. Además, el aspirante a estos pisos no podrá tener el 50% de propiedad de otra vivienda a su nombre, deberá acreditar que esta será su residencia habitual y, además, no podrá revenderla. Son algunos de los requisitos de las Viviendas de Precio Limitado, cuyas características se detallan en este enlace.

4.- ¿Qué impacto tendrá esta iniciativa sobre los recursos naturales de la isla?

El PP destaca en todo momento que los nuevos suelos urbanos que surjan en las Áreas de Transición (ahora suelo rústico) no podrán afectar a espacios protegidos ni a zonas de prevención de riesgos o áreas inundables. Ahora bien, la densidad edificatoria máxima será elevada: 180 habitantes por hectárea, que llega a los 225 en el caso de Vila. Por ello, uno de los mayores impactos que está llamado a causar este proyecto es un aumento del consumo del agua, ya de por sí escasa en la actualidad y con la isla en permanente crisis hídrica. Tanto el presidente insular del PP, José Vicente Marí Bosó, como el conseller insular de Urbanismo, Mariano Juan, lo niegan categóricamente. Ambos dan por sentado que los nuevos crecimientos urbanos serán para “los ibicencos que ahora han de vivir en casa de sus padres o han de compartir casa con otras personas”. Es decir, que solo se producirá un trasvase de habitantes “ya existentes” desde lo ya construido a lo nuevo, “sin que haya un crecimiento de población”, afirman. Por eso motivo, se muestran persuadidos de que no habrá aumento de consumo de agua, como tampoco lo habrá, afirman, del número de coches que circulan por las carreteras, otro de los problemas que amenaza con verse agravado por este aumento edificatorio. Desde el punto de vista agrícola, se producirá además una reducción neta de superficie de terrenos de secano y regadío.

5.- ¿Dónde se van a construir exactamente estos proyectos?

En el caso de suelos urbanos y urbanizables ya declarados como tales, pueden construirse dentro de sus límites. En el caso de las Áreas de Transición que pasarán a ser suelo urbano, cada ayuntamiento ha de definir dónde se ubicarán estos PRE. La isla de Ibiza está repleta de Áreas de Transición y si se desarrollaran todas, se duplicaría la población insular. Sin embargo, al menos de momento solo están previstas recalificaciones puntuales, de las que algunas ya ha trascendido su ubicación, mientras que en otros casos, ni siquiera el Ayuntamiento lo tiene aún claro. De hecho, tienen aún seis meses por delante, hasta diciembre, para elegir las zonas y recalificarlas. Sí se sabe las que hay previstas (de momento) en el caso de Vila: serán urbanas las áreas de Sa Joveria (150.000 metros cuadrados) y dos más pequeñas cerca de es Viver, con 32.000 y 54.000 metros cuadrados, lo que totaliza unos 236.700 metros cuadrados de suelo rústico que en Vila pasarán a ser urbanizados mediante esta fórmula. Eso resultaría en unos 5.300 habitantes. En Sant Josep, la documentación municipal habla de Port des Torrent-Cala de Bou, el núcleo de Sant Josep y Platja d’en Bossa.

6.- ¿Por qué se consume más territorio si aún quedan terrenos declarados urbanos que no se han construido?

Esta es la principal crítica que efectúa la oposición: solo en Vila y en Sant Josep los terrenos calificados como urbanos y urbanizables y aún no construidos permitirían alojar a muchos miles de personas. En Vila, se pueden construir aún viviendas para unas 10.000 personas más, según el PGOU. El PP no considera suficientes estos suelos sin desarrollar para las necesidades de vivienda que hay planteadas en la isla. Mariano Juan recuerda que "Santa Eulària, por ejemplo, no tiene urbanizables pendientes de ejecutar". Sant Josep, por su parte, "sí tiene zonas urbanizables pendientes, pero están en zona turística y no se puede desarrollar ahí un PRE", de tipo residencial. Pero, al margen de ello, persisten miles de pisos vacíos, sobre todo en Vila y Sant Josep, que podrían absorber gran parte de esa demanda. Según cifras del INE de 2023, hay 15.700 pisos vacíos en la isla de Ibiza.

7.- ¿Qué garantiza que el precio de estos pisos será realmente más reducido?

Las construcciones previstas en los PRE se levantarán, en general, con las características de Vivienda de Precio Limitado. Esta es una fórmula creada por el Govern del PP, parecida las VPO, pero bastante menos estricta e impulsada por la iniciativa privada, no por la Administración. Prevé una reducción de su precio de venta o alquiler de entre el 30% y el 40% respecto al precio de mercado, dependiendo de la situación en cada municipio. Se crea además un Registro Autonómico de Beneficiarios de este tipo de viviendas, en el que deberán inscribirse los nuevos propietarios e inquilinos para certificar que cumplen los requisitos exigidos por la ley. La norma prevé sanciones para el incumplimiento de estos requisitos.

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