La Justicia permite exigir un aval de 240.000 euros para alquilar una vivienda en Ibiza

La Audiencia Provincial de Balears ha estimado parcialmente el recurso presentado por el arrendador en un litigio civil sobre un contrato de alquiler de vivienda en Vila. El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza había declarado nulas dos cláusulas del contrato: una que impedía al inquilino desistir del alquiler y le obligaba a pagar la renta devengada durante los diez años pactados, y otra que imponía un aval por el importe íntegro de esos diez años, cifrado en 240.000 euros. Además, había condenado al arrendador a devolver 10.000 euros al arrendatario, más intereses legales.

La Audiencia cambia parcialmente ese criterio. Mantiene la nulidad de la cláusula que impedía desistir del contrato, al considerar que vulneraba la Ley de Arrendamientos Urbanos. La sentencia recuerda que el arrendatario puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses, con un preaviso mínimo de treinta días, y concluye que la cláusula tercera del contrato «infringe la norma imperativa del art. 11 LAU y debe reputarse nula».

Sin embargo, el tribunal sí considera válida la cláusula que obligaba al arrendatario a entregar un aval bancario por 240.000 euros, equivalente a las rentas de los diez años de contrato, a razón de 2.000 euros mensuales. La Audiencia sostiene que esa garantía puede encajar en la ley, que permite pactar garantías adicionales a la fianza.

Acuerdo para diez años

En su recurso, el arrendador defendió que los términos del contrato de alquiler de vivienda, firmado el 8 de marzo de 2024, eran claros y «no dejaban lugar a dudas». Según recoge la sentencia, alegó que pactar una duración de diez años y un aval bancario que cubriera el impago no era abusivo ni nulo, porque los alquileres en Ibiza se situaban en torno a los 4.000 euros y él había rebajado la renta a 2.000 euros para garantizarse un inquilino a largo plazo.

Por esa razón, el arrendador sostuvo que el aval se pidió para cubrir los diez años, ya que, de no hacerlo, «estaría perdiendo mucho dinero». La resolución reproduce también su explicación sobre el equilibrio económico del pacto: «El acuerdo es ‘yo te dejo el alquiler así si dura los 10 años. Si luego te vas mucho antes, tengo que compensar la diferencia a si te hubiera hecho un alquiler de menos años a 4.000 euros mensuales’. No es complicado de entender». Añadía, en la misma línea, que no le interesaba «un alquiler de 2.000 euros a seis meses, dos años, tres años» y que «la compensación del alquiler bajo se realiza con la duración del mismo».

La sentencia razona que, al tratarse de un contrato de duración superior a cinco años, no se aplica el límite de dos mensualidades previsto para garantías adicionales en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Por ello, concluye que «no cabe hablar en el presente caso de abusividad de la cláusula en cuestión».

Una señal de 10.000 euros

La Audiencia también revoca la obligación de devolver los 10.000 euros entregados al firmar el contrato. El arrendador alegó que ese pacto de reserva o señal se hizo para no alquilar la vivienda a ningún otro interesado, ya que en ese momento había otras dos personas que también querían arrendarla. La resolución recoge que «el arrendatario se comprometía a garantizar el pago del alquiler durante los 10 años de duración del mismo, mediante un aval bancario de 240.000 euros, y además se comprometía a entregarlo el mismo día de la entrega de llaves, ya que si no perdería toda su virtualidad».

El tribunal añade que el arrendatario «sabía que estaba firmando una señal o reserva, la cual se pierde en todo tipo de contratos, si se incumplen los mismos o no se llevan a buen puerto». Por ello, la Audiencia considera que conocía que los 10.000 euros se entregaban como reserva y no como fianza, de modo que no se aplica el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, referido a la fianza.

Según la resolución, esa cantidad figuraba como «reserva de dicha vivienda» y debía pasar a funcionar como garantía de conservación solo a partir de la entrega del inmueble. Como el arrendatario no llegó a aportar el aval pactado, el contrato decayó y el tribunal considera que el arrendador no debe restituir esa suma.

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