Zenón Helguera, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Pimeef: «El intrusismo inmobiliario está desbocado en Ibiza porque es un mercado goloso sin legislación»

Acaba de asumir la presidencia de la Asociación de Inmobiliarias de Pimeef tras el relevo de Ricardo Sánchez. ¿Y sigue además de delegado del colegio de API en Ibiza?

Sí, y ahora mismo ahora mismo también estoy en la Cámara de Comercio como representante del sector inmobiliario.

¿Cuáles serán sus principales prioridades?

Seguiré la línea de acción que llevamos desde hace años tanto con la API Ibiza como con el colegio, a saber: intentar hacer entender a la ciudadanía y a los clientes en general que no se la deben jugar en la inversión más importante de su vida con personas que no están formadas.

Según José Miguel Artieda, presidente del Colegio de API de Balears, «el intrusismo en Ibiza supera todos los límites comprensibles». ¿Sigue desbocado? ¿Por qué?

Sí, sigue desbocado. Porque es un mercado goloso en el que el cliente muchas veces desconoce la normativa.

¿Ha tenido algo que ver que el Govern haya tenido que dar marcha atrás, forzado por el Gobierno central, en la regulación de los vendedores de vivienda, de manera que ya no es obligatorio darse de alta en un registro oficial de agentes inmobiliarios?

Correcto. El Registro de Agentes Inmobiliarios de Balears era una herramienta más en un mercado realmente confuso en cuanto a normativa con respecto a la figura del agente inmobiliario. No hay una legislación que nos diga quién es profesional y quién no lo es. Por eso creamos nuestras asociaciones privadas, en las que las inmobiliarias, como API Ibiza de la Pimeef o como colegio y asociación Coapi Balear, tenemos unos requisitos para entrar. Los interesados tienen que demostrar un conocimiento. ¿Por qué está desbocado el intrusismo en Ibiza? Porque es un mercado goloso que carece de legislación. Si yo ahora digo, señores, todo el que coja en su coche a una persona por la calle y le lleve a dar un paseo, puede cobrarle una carrera, ¿cómo estaría el sector del taxi? Pues eso es lo que estamos viviendo en nuestro sector. Se han hecho muchos esfuerzos para controlar los taxis piratas y, sin embargo, en un sector en el que la gente invierte muchísimo dinero, el inmobiliario, los clientes están desprotegidos. Cualquier persona puede llevarlos a una notaría. A veces ni siquiera con un mandato de venta. Por eso es tan importante que pongamos el foco en las malas praxis de los freelances. Es muy importante hacer entender a ambas partes, tanto a los propietarios como a los compradores, lo importante que es una intermediación para que no haya problemas después.

Se han hecho muchos esfuerzos para controlar los taxis piratas y, sin embargo, en un sector en el que la gente invierte muchísimo dinero, el inmobiliario, los clientes están desprotegidos

¿Qué tipo de fraudes se cometen?

Por ejemplo, se venden viviendas que han sido construidas parcialmente sin licencias y sin dar esa información al comprador.

¿Qué diagnóstico hace del sector inmobiliario ibicenco en estos momentos?

Estamos en un momento donde tenemos un número de ventas extremadamente bajo, muy bajo, pero con un volumen económico muy alto. Esto se traduce en que los precios están realmente muy al alza. Y poca gente puede afrontar ya esos pagos. Por eso tenemos un volumen muy alto en cuanto a las cantidades de dinero que se mueven, pero la cantidad de ventas es baja. Además, tenemos el gran problema de que el ciudadano pitiuso cada vez se ve más relegado a un posible alquiler porque la compra se le hace cada vez más difícil por los ratios de esfuerzos que exigen los bancos.

«Ya estamos tocando techo en el precio de la vivienda», dijo hace justo un año. Como visionario, no sé si fiarme de usted.

Si miramos datos al mes, al trimestre, veremos signos que nos indican ciertos patrones. Y cuando nos enfocamos en anualidades, vemos las tendencias. Ahora tenemos signos de que el precio, en los últimos dos meses, se ha estancado, incluso da signos, como vemos en los portales, de que ha bajado un tanto por ciento, signo de que quizás pudiera haber una tendencia un poquito a la baja. Estamos tocando techo. ¿Cuántos años lleva subiendo el precio? Miremos ahora cronológicamente cinco, seis, 10 años atrás. Entonces seguíamos subiendo. Creo que no me equivoqué mucho hace un año.

Ibiza lleva años encabezando los rankings de precios de vivienda en España. En Sant Josep, el suelo alcanza los 7.378 euros el metro cuadrado; en Santa Eulària, 7.368; en Ibiza, 7.024, según el informe. Son precios que están muy por encima de la media balear, situada en 4.173 euros. En Ibiza, como media, se piden 874.719 euros por un inmueble; en Santa Eulària, 1.383.471 euros, y en Sant Josep, 1.456.373 euros.¿Esto es sostenible? ¿Seguirán escalando los precios?

Escalando no creo, pero lo que sucede es que estos estudios deberían separar más lo que es la vivienda residencial de la vivienda de lujo. En zonas como Vistalegre hay villas de 400, 500 metros cuadrados por 10 o 15 millones de euros. El precio de Jesús es alto, pero no tanto.

Y suben mucho la medida.

Claro, sube mucho la media. De todas formas, tenemos una demanda, no voy a decir inagotable porque nada es inagotable, pero tenemos una demanda que es muy superior a la oferta. Y eso hace que el vendedor se sienta fuerte en su posición porque tiene algo que mucha gente quiere. Y muchas veces son los vendedores quienes ponen los precios. Nosotros [los API] podemos hacer una valoración y le decimos que su casa vale 920.000 euros. Sí, pero mi vecino la vendió por dos millones y yo quiero un millón setecientos, nos responden. Si nos habla de 1,2 millones, todavía podemos intentarlo y ya tendremos tiempo de bajar. Muchas veces, esos precios están muy fuera de la realidad. Ese vendedor a veces tarda un tiempo en madurar y, si realmente quiere vender, tendrá que poner un precio de mercado. Los precios que se anuncian en los portales difieren de cuando se anuncian a cuando el vendedor realmente ha madurado. Pueden pasar uno o dos años hasta llegar al precio de cierre final. Yo puedo anunciar mi Seat Panda por 100.000 euros. Otra cosa es que lo venda.

Escasez de suelo, falta de vivienda nueva y de protección oficial, elevada demanda internacional. ¿Vivimos la tormenta inmobiliaria perfecta? ¿Tenemos que acostumbrarnos a este modelo?

No, cuando hablamos de tormenta inmobiliaria perfecta, lo hacemos, por ejemplo, de la famosa burbuja [que estalló en 2008]. Pero no tenemos un ratio de endeudamiento tan fuerte. Ni tantos alzamientos de bienes como entonces.

Del problema de la vivienda en Ibiza no se puede decir que tenga una única causa

Más bien me refería a una tormenta perfecta inmobiliaria de carácter social, es decir, que esta situación acabe por echarnos a todos de la isla.

Eso sí, claro. Evidentemente. Del problema de la vivienda en Ibiza no se puede decir que tenga una única causa. Hay una serie de factores. Desde el Govern lo están haciendo bien, porque están utilizando todas las herramientas existentes para liberar pisos. Y el Consell usa un algoritmo para buscar todos los anuncios [que alquilan viviendas ilegales] en Airbnb o Booking, con el que ya han sacado 3.000 viviendas del mercado ilegal. ¿Y qué ha pasado con ellas? ¿Se han alquilado para todo el año? No creo.

¿Qué cree que ha pasado?

Me imagino que gran parte, por el perfil de propietario, que es una persona que intentaba sacar antes el máximo rendimiento en Airbnb, su siguiente opción es alquilar habitaciones por temporada a temporeros y a precios altos para sacar una mayor rentabilidad.

¿Que las viviendas se alquilen por habitaciones es el futuro que nos espera?

Espero que no. Por eso yo defiendo la figura de las viviendas para trabajadores temporales, los colivings, ya sea para los empresarios que necesitan a esos trabajadores temporales, ya sea para la Administración. A precios de alquiler normales y en viviendas dignas. Es decir, que a los temporeros les valga la pena venir a trabajar a la isla. Es muy importante que demos alojamientos dignos a los profesionales que vienen a hacer la temporada en Ibiza. Al mismo tiempo, de esa manera evitamos que los propietarios destinen esas viviendas al alquiler por habitaciones para obtener una mayor rentabilidad. Quizás así salgan a la venta o al alquiler anual.

Según José Miguel Artieda, estamos por debajo del 3% de vivienda protegida y deberíamos llegar al 10% de la media europea. A mí me parece que es pedir un imposible, al menos en Ibiza.

Necesitamos un mayor parque de VPO o de precio limitado (VPL). Y eso no puede depender de que esté gobernando un partido o de que esté gobernando el otro. La construcción de viviendas sociales debe estar en la base de los presupuestos generales para que se hagan sí o sí. Es como los hospitales, como las escuelas: es parte de la estructura de un país en crecimiento.

¿Funciona en las Pitiusas el programa Alquiler Seguro del Govern?

No, no está funcionando muy bien. Pero vamos a repasar un poquito ciertas características que yo creo que es muy importante transmitirlas a los dueños de inmuebles: con ese plan, el propietario firma con el Govern, no con el inquilino; el propietario tiene derecho a participar en la selección de su inquilino y cobra directamente del Govern, sí o sí. Por eso, el contrato, en vez de ser de cinco años, es de siete años. Además, si el inquilino deja de pagar, el Govern sigue pagando al propietario. Y el Govern está obligado a devolver la vivienda tal como estaba al principio. Es una garantía absoluta.

Son condiciones fantásticas. Pero entonces, ¿por qué es un fracaso en Ibiza?

Porque los propietarios desconocen todas esas ventajas.

¿Existe el riesgo de que buena parte de la sociedad acabe siendo expulsada de la isla por no poder acceder a una vivienda?

Creo que ya está sucediendo. No pasa una semana, un mes, sin que me entere de que fulanito se ha tenido que ir a la península. Afecta a toda la población.

Y paralelamente, muchas empresas llevan un par de años buscando, desesperadas, casas para dar vivienda a sus empleados. Supongo que eso ha conducido a una competencia despiadada con el comprador normal. La ley de la selva, la ley del más fuerte. El que tiene más poderío económico, se lleva la casa.

Y el problema añadido es que esos alojamientos se quedarán vacíos en invierno. Son viviendas que ya no forman parte del parque inmobiliario de alquiler anual. Las empresas logran alojar a sus trabajadores, vale, pero en esas viviendas ya no se podrán alojar familias establecidas. Ya no darán estabilidad a esas familias. Por eso insisto en los colivings.

No pasa una semana, un mes, sin que me entere de que fulanito se ha tenido que ir a la península

¿Quién compra actualmente vivienda en Ibiza?

En el informe elaborado a petición del colegio de API Balear se observa que el volumen de extranjeros que adquieren en Ibiza y Formentera es de alrededor de un 30%. Y de estos, los que más están comprando son empresarios, inversores extranjeros. ¿Para qué? Yo puedo hablar de mi experiencia personal, de lo que me cuentan mis clientes, y estos buscan, sobre todo, una segunda residencia. O primera porque vienen a vivir aquí. Ahora, mucha gente quiere mudarse a vivir aquí. Hay una diferencia bestial entre nuestros sueldos y los extranjeros: hay europeos que vienen con sus salarios más elevados y pueden, desde aquí, hacer un poquito de home office, lo que les permite seguir teniendo retribuciones en sus países mientras residen aquí.

Precisamente, Artieda aseguraba la pasada semana en las Jornadas Inmobiliarias que hay personas que, en su momento, vendieron propiedades para irse a Dubái, pero que por temor a la guerra de Irán vuelven a interesarse por propiedades de alto nivel de estas islas.

Es así, tenemos una especie de vuelta de los que fueron a Dubai y que ahora están buscando viviendas en Ibiza.

¿Ibiza también ya es cara para los extranjeros?

Ya lo es. Ya es cara hasta para los extranjeros.

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