El INE apunta una subida del 5,8% de la vivienda que las inmobiliarias doblan

En diciembre de 2021, la empresa mallorquina de valoración de activos inmobiliarios Tesalia, pronosticó que en los siguientes tres años los precios de los pisos en Balears se incrementarían un 25,2% y que en Ibiza este aumento sería de un 26,58%. Unos datos que reprodujeron los medios de comunicación y que, con la perspectiva del tiempo, no iban desencaminados. No obstante, el pasado mes de enero llegó el jarro de agua fría ya que, según informó Europa Press, el Banco de España había sancionado a Tesalia por una «serie de infracciones muy graves, entre las que se encuentra no quedar asegurada su capacidad de conocer la situación y las condiciones del mercado inmobiliario». Como se dice en el argot, ¿habían comprado los medios una moto averiada?

Esto es solo un ejemplo de la enorme dificultad que supone buscar un índice fiable sobre la evolución de los precios en Ibiza y, por extensión, en Balears. La prensa se hace eco de los informes que emiten regularmente portales inmobiliarios, pero lo cierto es que los datos que ofrecen son muy dispares.

De hecho, el indicador más fiable, el que realmente va a misa, es el del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero para los medios de comunicación, los datos del INE suponen una gran frustración, ya que ofrecen los datos de Balears en conjunto, sin desglosar por islas. Evidentemente, tampoco por municipios.

¿Sube mucho o poco?

El contraste entre los datos del INE con el de otras fuentes también son un reflejo de la frustración a la hora de buscar una información fiable de la evolución del precio de la vivienda.

Un ejemplo sencillo: el INE indica que el crecimiento interanual del precio de la vivienda en Balears en el año 2024 ha sido solo del 5,8%. Por encima de la inflación, pero tampoco es una cifra desorbitada y está muy lejos de la percepción social que existe sobre el tema. En cambio, según los datos que ofrece Tinsa, la plataforma de valoración y gestión de datos inmobiliarios, la subida de precios en la vivienda en este 2024 ha sido de un 8,3%.

Si se cotejan los datos de los portales inmobiliarios, los aumentos ya son de dos dígitos: un 12% según Realadvisor y un 15,7% según Idealista. ¿Con cuál quedarse?

Cuatro portales

En un intento de encontrar una información desgranada por isla y municipio, se han consultado cuatro portales inmobiliarios: Idealista, Fotocasa, Indomio y Realadvisor. Además, en el caso de Vila, dos de ellos también segregan los datos por distritos. En estos casos, el precio que marcan estas empresas es el resultado de la media de todas las ofertas publicadas en ese portal, con lo que los portales que tengan más ofertas tendrán un universo más amplio y ofrecerán una aproximación más certera, aunque hay muchos elementos distorsionadores.

Por ejemplo, las estimaciones de los portales son más fiables en los municipios con más población y más ofertas, como Vila, ya que en municipios pequeños y con menor oferta, como el de Sant Joan, es más fácil distorsionar el precio medio. En Formentera, por ejemplo, los resultados han sido tan escandalosamente dispares que no se han incluido en este reportaje.

Otro elemento distorsionador es el sector del lujo. Para relativizarlo, el portal Realadvisor establece una distinción entre las viviendas según si se habla de pisos o de casas, lo cual permite afinar más la búsqueda. En este caso, se analiza exclusivamente el precio de los pisos.

Y, como siempre, en necesario relativizarlos, verlos como indicativos más que como verdades bíblicas. Cruzar e interpretarlos y hacerlo de manera amena e inteligible a los lectores es un trabajo casi utópico. Por intentarlo, que no quede.

Contraste por municipios

Según los baremos que marcan los cuatro portales inmobiliarios consultados, el precio del metro cuadrado en Vila se sitúa en una horquilla que abarca desde el mínimo de Idealista -6.639 euros el metro cuadrado- hasta el máximo de Indomio -7.156 euros el metro cuadrado-. En Sant Antoni, el mínimo lo marcan Fotocasa y Realadvisor -5.308 euros el metro cuadrado- y el máximo, Indomio -6.566 euros-.

En Sant Josep, la horquilla mínima está en los 5.873 euros el metro cuadrado de Fotocasa y el máximo en los 7.888 euros de Indomio. En Santa Eulària, el precio mínimo lo ofrece Realadvisor -6.715 euros el metro cuadrado- y el máximo, Indomio -8.529 euros-.

En Sant Joan, la horquilla más baja se encuentra en Fotocasa -5.072 euros el metro cuadrado- y el máximo en Idealista -7.927 euros-. En Formentera, como ya se ha comentado, los resultados tan dispares son poco fiables -entre los 4.458 euros de Fotocasa y los 10.394 euros de Indomio-. Es una evidencia que, a medida que disminuye la población de un municipio, los resultados de las diferentes inmobiliarias son cada vez más divergentes.

La conclusión principal es que, pese a las reservas que pueda provocar esta disparidad de cifras, incluso en las horquillas más bajas, el metro cuadrado en la isla se sitúa entre los más caros de España.

Interanual

El porcentaje de subida de los precios es también dispar, si se compara entre Idealista y Realadvisor, que son los portales que ofrecen este dato.

Por ejemplo, según Idealista, en Vila en el último año la vivienda ha subido un 12,2% mientras que, según Realadvisor, lo ha hecho en un 8,1%. Según Idealista, en Sant Josep, por ejemplo, en el último año los precios se han estabilizado e incluso sufrido un leve descenso del 0,1%. En contraste, según Realadvisor, en Sant Josep la vivienda ha subido un 6,2% respecto al año pasado. Nuevamente, son datos que deben ser cogidos con pinzas.

Si se amplía la perspectiva y se sitúan los precios a tres años vista, la disparidad aumenta: según Idealista, por ejemplo, en Santa Eulària los precios han subido un 45% desde el año 2021; según Realadvisor, la subida se ha situado desde entonces en un 21,1%.

Pese a todo, esta ensalada de datos sigue siendo insatisfactoria, ya que si se limita el análisis al ámbito de los términos municipales, se meten en un mismo saco realidades distintas, desde estudios en zonas urbanas hasta villas en el campo.

Sant Josep de sa Talaia incluye desde las zonas urbanas de Cala de Bou hasta las mansiones de es Cubells. Evidentemente, lo que afecta más a los bolsillos de los ciudadanos de a pie es el incremento de los precios en las viviendas que, al menos hasta ahora, estaban en su rango adquisitivo.

Precios según zonas

En este aspecto, los únicos portales que realizan esta segregación de precios por zonas es Idealista y, en el caso de Vila, también Indomio. Con esta división más precisa, las cifras tienden a converger. Así, ambos portales coinciden en que la zona más cara de Vila es la del paseo Joan Carles I y Talamanca: 7.516 euros el metro cuadrado según Idealista, 7.765 euros según Indomio. Le siguen Dalt Vila y la Marina: 6.966 y 7.366 euros por metro cuadrado según Idealista e Indomio. La zona más ‘económica’ -el entrecomillado es obligatorio, ya que sigue siendo un precio elevadísimo- es la que abarca ses Figueretes, Platja d’en Bossa, es Viver y Cas Serres: 5.774 euros por metro cuadrado en Idealista, prácticamente igualado con el de la zona de l’Eixample, y 6.016 euros en Indomio.

Idealista es el único portal que segrega el municipio de Sant Josep por zonas, y en este caso las diferencias son muy notables. Así, la más cara es la que abarca el núcleo urbano de Sant Josep y su zona de litoral, como es Cubells y sa Caleta, donde el metro cuadrado se paga a 8.226 euros. Menos cara es la zona de costa de Cala Vedella, Cala Tarida y Cala Comta, a 7.214 euros el metro cuadrado. Cerca se sitúa Sant Jordi (7.095 euros) y la zona más económica es la que incluye Sant Agustí, Port des Torrent y Cala de Bou, a 5.588 euros el metro cuadrado.

El otro municipio donde Idealista establece diversas zonas de precios es Santa Eulària, donde se compueba que en Jesús y las urbanizaciones de su entorno el metro cuadrado se cotiza a 8.230 euros, mientras que en Sant Carles y su zona de costa es de 7.031 euros y en el núcleo urbano de Santa Eulària, de 6.233 euros.

A la espera de que el Instituto Nacional de Estadística se decida a desglosar los datos por islas y municipios, estas son las cifras que hay a día de hoy. Dicho lo cual, la única conclusión fiable es una auténtica perogrullada, y es que el precio de la vivienda es absolutamente inasumible para la renta media de los ibicencos.

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