Decreto de simplificación del Govern

«Una vivienda de lujo ilegal en Ibiza pasa de estar abocada al derribo a venderse por 15 millones»

La amnistía aprobada por el Govern balear permitirá legalizar «auténticos atentados» urbanísticos y paisajísticos en las islas, según los expertos

Imagen aérea de diferentes  parcelas con fincas rústicas en  el centro de Ibiza. | C.N.

Imagen aérea de diferentes parcelas con fincas rústicas en el centro de Ibiza. | C.N.

B. Palau

La amnistía urbanística del Govern de Marga Prohens permitirá legalizar infracciones urbanísticas «muy graves» en suelo rústico, según advierten abogados de la isla expertos en la materia, sin que sean obligatorias medidas de integración paisajística. No hará falta cumplir con los parámetros urbanísticos actuales o antiguos que se exigirían normalmente, según se desprende del Decreto Ley 3/2024, aprobado por el Govern balear el 24 de mayo.

Neus Fontrodona, abogada del despacho Zaforteza, alerta de que el procedimiento de legalización extraordinaria permitirá legalizar muchos tipos de infracciones urbanísticas en suelo rústico, «algunas muy graves, sin que el Decreto Ley obligue a los propietarios o promotores a adoptar ningún tipo de medida de integración paisajística en relación con la altura y volumen máximo, materiales y acabados de fachada, tipo de cubierta, etc. Esto puede dar lugar a que se legalicen edificaciones que son auténticos ‘atentados’ arquitectónicos y paisajísticos, que, bajo mi criterio, no se tendrían que admitir». La letrada recuerda que estas medidas de integración paisajística, en cambio, «sí que eran exigibles en el último proceso de legalización extraordinario previsto en la Ley de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS) de 2014», la conocida como ‘ley Company’.

Coincide con ella el abogado y consultor inmobiliario asentado en la zona del Pla de Mallorca Julià Sansó: «Antes, tenías que cumplir con la normativa actual. Ahora, con el nuevo procedimiento de legalización extraordinaria, siempre que cumplas con los requisitos, se podrá legalizar cualquier cosa, aunque no cumpla con los parámetros urbanísticos actuales o antiguos. Esto ahora se podrá hacer».

Sansó lo explica en un artículo en su portal inmobiliario Inmoprocesmallorca : «Se podrán legalizar aquellas edificaciones que ya hayan prescrito a la entrada en vigor de esta norma y, además, de enorme importancia resulta el hecho de que ahora ya no se exigirá que las edificaciones se ajusten al régimen jurídico vigente aplicable en el momento de la legalización; no hará falta cumplir con los parámetros urbanísticos que se exigirían normalmente [retranqueos, alturas, volúmenes, etc.]; se incorpora a la ordenación lo que hay, aunque no cumpla con las condiciones y parámetros urbanísticos. Si bien lo anterior, en materia de actividades no hay rebajas, el proyecto técnico tiene que cumplir con la normativa vigente al momento de la legalización».

Escalada de precios

La amnistía urbanística también está provocando que los precios de las fincas rústicas de Balears se disparen. De hecho, están creciendo a un ritmo vertiginoso. La mayoría de los abogados consultados por este diario han coincidido al señalar la especulación como uno de los principales inconvenientes del procedimiento para legalizar las construcciones en suelo rústico que se encuentran fuera de ordenación y para las cuales han transcurrido los plazos para restablecer la legalidad urbanística.

«Un cliente compró una finca rústica hace un par de años en la zona del Llevant de Mallorca por unos 120.000 euros y ahora se vende por casi 600.000 euros porque la podrá legalizar», subraya un letrado de la isla. Víctor Soriano, abogado y profesor de Derecho Administrativo en Valencia, destaca que los precios se están multiplicando «de forma abrumadora». Soriano pone varios ejemplos: «Un chalé de lujo en Eivissa, una mansión, se va a vender por 30 millones de euros una vez se legalice. Esta semana hemos solicitado la legalización de una vivienda de lujo en la isla de Eivissa construida en 1986 sin licencia, en suelo protegido. Ha pasado de estar abocada al derribo a poder venderse por 15 millones de euros». Según sus estimaciones, la amnistía urbanística de Balears podría favorecer a 25.000 propietarios. «El comprador sí que quiere seguridad y certidumbre, salvo que se enamore de una casa. Quiere la documentación en orden. Esto va a disparar el sector», reconoce Soriano.

El letrado Julià Sansó aclara que para legalizar una construcción en suelo protegido, en un espacio natural, «se tiene que entender que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística si se acredita la finalización de la edificación, la construcción o la instalación o la implantación del uso con anterioridad al día 10 de marzo de 1991».

Precisamente, uno de los mayores expertos en la materia, el abogado Miguel Arrom, especialista en urbanismo, recuerda que, entre las consultas que ha tenido, una de ellas no va a poder acogerse a la amnistía urbanística porque la propiedad se encuentra en espacio protegido y es posterior a 1991. La mayoría de sus clientes son mallorquines que piden asesoramiento por almacenes agrícolas que se ampliaron de forma ilegal hace más de ocho años y también por cambios de uso, construcciones agrícolas que al final acabaron siendo viviendas.

«La ventaja de este procedimiento de legalización, la idea que subyace es que hay construcciones que no se pueden eliminar porque han prescrito. No se pueden demoler. Van a permanecer. Entonces, se legalizan a cambio de un dinero. Es una solución porque ya no se pueden eliminar del paisaje», reflexiona Arrom.

«La idea no es mala, pero el mensaje que queda… Esto sería el contra, que estás lanzando un mensaje a la sociedad de legalizar. Esto podría incrementar y perpetuar unas malas prácticas. Uno piensa que puede seguir construyendo porque al final te lo acabarán regularizando», detalla Arrom.

En el mismo sentido se expresa el abogado Daniel Fiol: «Es un problema que estaba latente, este tipo de edificaciones no se pueden demoler y, al final, creo que la legalización extraordinaria es beneficiosa para todos. Es un texto coherente. La parte mala es la especulativa. Los propietarios accederán a cédulas de habitabilidad y se incrementarán los precios».

Fiol asegura que hay un gran interés por la amnistía urbanística: «Hay muchos clientes extranjeros que les ha llegado la noticia del proceso para regularizar edificaciones ilegales. Muchos extranjeros tienen rústicas en la isla con elementos ilegales. Viviendo fuera de España, ya les llegó la noticia, incluso antes de que se aprobara la norma por parte del Govern».

Este procedimiento de legalización extraordinaria queda regulado en la Disposición Adicional Séptima del Decreto Ley 3/2024, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativa de las administraciones públicas de las Illes Balears, aprobado por el Govern balear y convalidado el 11 de junio por el Parlament, que acordó su tramitación como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia. El Decreto Ley obliga a los Consells insulares a adherirse a la norma para que esta se pueda aplicar. En Mallorca y Eivissa ya lo han hecho. Por tanto, el texto normativo ya está vigente en Mallorca desde el 20 de junio y en Eivissa desde el 28 del pasado mes, si bien los expertos consultados indican que habrá que esperar a la tramitación parlamentaria del proyecto de ley para saber con exactitud cuál es la redacción definitiva, ya que se pueden incluir enmiendas y es muy posible que haya modificaciones.

Un arquitecto, técnico de la Administración, subraya: «Hay muchos flecos y detalles para pulir en el proyecto de ley. Se está trabajando en ello». Respecto a la reciente polémica con la patronal del alquiler turístico, que se ha movilizado para no perder las licencias en casas ilegales y que por ello prepara junto al alcalde socialista de Pollença Martí March una enmienda a la amnistía urbanística de Prohens, que establece que al legalizarse las viviendas fuera de ordenación pierden la licencia turística, este arquitecto señala que esta cuestión probablemente acabará modificándose.

El técnico de la Administración se muestra muy crítico con el espíritu de esta norma: «Supone un agravio comparativo respecto a aquellos propietarios que lo han hecho bien desde un principio. Por ejemplo, aquellas personas que se gastaron miles de euros en comprar parcelas vecinas para poder construir de forma legal y ahora ven que otro propietario con 3.000 metros de terreno que amplió una caseta de forma ilegal y se hizo un chalé sin licencia se le premia con la legalización».

Todos los profesionales entrevistados, ya sean abogados o arquitectos, son unánimes respecto al enorme interés que genera la amnistía urbanística: todos ellos han recibido multitud de consultas. Aina Roig, arquitecta de la zona de Manacor, Sant Llorenç y Santa Margalida, admite que ha tenido muchísimas llamadas. «La primera semana, cuando el Govern aprobó el Decreto Ley, fue una locura. Ahora, las consultas se han ido dosificando, aunque cada día me llama gente», reconoce.

La arquitecta ha elaborado un protocolo para poder ir filtrando a los clientes para saber si los casos son o no viables. «La mayoría de las consultas son por viviendas de reducidas dimensiones, casas de campo de entre 150 y 200 metros cuadrados en las que se hicieron pequeñas ampliaciones o directamente se construyeron desde cero de forma ilegal», confirma Roig.

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