Balears es la comunidad con más grandes tenedores de entre cinco y diez viviendas

Conocer de manera aproximada cuántos grandes tenedores hay en Balears es posible consultando los datos estadísticos de titulares y altas catastrales publicados por la dirección general del Catastro del ministerio de Hacienda. Saber quiénes son exactamente esos grandes tenedores o al menos las empresas o sociedades que hay detrás ya es algo más complicado de averiguar, pero hay formas.

Para empezar de manera más genérica, en Balears hay en estos momentos en torno a 14.957 titulares de diez o más inmuebles urbanos, es decir, propietarios que encajarían con la definición actual de gran tenedor. Si finalmente el Gobierno rebaja la consideración de gran tenedor a quien posee cinco o más, la cifra de grandes propietarios se cuadruplicaría en el archipiélago. Estaríamos hablando de 53.905 grandes propietarios, ya sean particulares, sociedades, empresas o la administración pública. En porcentaje y en relación al grueso de titulares de inmuebles, Balears es la comunidad con más grandes tenedores de entre cinco y diez viviendas, sobre todo si estamos hablando de personas físicas, es decir, particulares. El 4,5% de propietarios en el archipiélago posee entre cinco y seis viviendas; el 1,6, entre 7 y 8, y el 1,9%, más de ocho. Los porcentajes bajan considerablemente cuando se trata de empresas: un 0,4% de los tenedores que poseen más de ocho inmuebles son personas jurídicas. La Comunidad Valenciana y Cataluña serían las otras dos comunidades con más grandes propietarios de entre cinco y diez viviendas después de Balears.

La evolución del tipo de tenedor en el tiempo también es posible analizarla con los datos del Catastro. En Balears, una de cada cuatro viviendas registradas (es decir, dadas de alta) entre 2015 y 2021 (últimos datos disponibles) es de gran tenedor si se contabiliza a los propietarios que poseen más de cuatro viviendas. También se detecta un progresivo aumento del peso de grandes inversores en el mercado, marcado seguramente por el nacimiento de las socimis, creadas para dar salida al stock de viviendas acumulado por los bancos durante la crisis inmobiliaria. Lo que de momento es imposible de rastrear por falta de acceso público a los datos es cuántas viviendas concentran exactamente todos los grandes propietarios ni cuántas están puestas en alquiler. Habría que cruzar los datos del Catastro, con los fiscales y las fianzas. Barcelona sí hizo ese análisis y sacó la conclusión de que una de cada tres viviendas en alquiler en la ciudad era de empresas. Los expertos consultados por este diario aseguran que en Balears ese porcentaje sería menor porque en las islas siguen pesando más las operaciones de compraventa.

¿Qué implican todos estos datos respecto a la futura Ley de Vivienda que podría salir adelante en el Congreso el mes que viene?

Si el Gobierno rebaja finalmente la definición de la figura de gran tenedor para zonas tensionadas como el archipiélago al propietario de más de cuatro viviendas (ya sea particular o empresa), la limitación del precio del alquiler podría aplicarse a cerca de 54.000 grandes propietarios de las islas (siempre y cuando arrenden sus inmuebles). Este es el número que potencialmente se vería afectado por la aplicación de las nuevas medidas que pretenden poner solución al grave problema de acceso a la vivienda.

Según el abogado especializado en derecho inmobiliario y también profesor asociado de la UIB Miguel Reus, ahora mismo el concepto de gran tenedor afecta sobre todo a bancos, fondos y empresas que se dedican al alquiler y que tienen diez o más viviendas. «Si se hace el cambio a cinco, afectará a muchos particulares y a más empresas también. Tanto si el cambio se lleva a cabo en la ley autonómica como si finalmente entra en la normativa estatal para las zonas tensionadas», advierte. «Si se acepta la modificación, mucha gente en Balears se verá afectada. El que tiene cinco viviendas es un tipo de propietario bastante común en las islas», advierte. «Hay ahorradores que consiguen comprar uno o dos pisos para alquilar o que también adquieren vivienda para sus hijos. Y después también está el tema de las herencias. No es tan raro encontrar propietarios con cinco inmuebles en Mallorca», explica.

Reus no ve con buenos ojos la medida de que en una misma zona tensionada unos pisos se vean limitados por unos precios máximos y otros no, dependiendo del tipo de propietario, «si es grande o pequeño». «Es que incluso podría ser una medida anticonstitucional. Es algo que debería justificarse muy bien», considera. «Es más, en general creo que sería una decisión que podría ser contraproducente», añade. «Si en una determinada zona madura, donde hay disponibles equis número de viviendas en alquiler, y la mitad son de grandes tenedores y tienen un precio limitado a 500 euros, éstas se agotarían enseguida. Después los precios de la otra mitad de pisos, en el mercado libre, se dispararían porque estarían muy buscados. Es lo que siempre sucede cuando hay más demanda que oferta. Así que, cuidado, porque es una medida que puede tener un efecto rebote y tensionar aún más el mercado», sostiene el abogado, también socio director del bufete Buades Legal. «De hecho, pienso que incluso puede desincentivar que los propietarios quieran arrendar sus pisos», agrega.

Según el abogado, el gran problema con los precios de la vivienda en Mallorca «es que hay muy poco suelo para desarrollar nuevas promociones. Y, si vas complicando las cosas con la normativa y encima suben los tipos de interés, la vivienda subirá aún más», pronostica.

Para el exdirector general de Vivienda Eduardo Robsy, el impacto que podría tener en la ley autonómica de vivienda la nueva definición de gran tenedor «es reducido». El motivo: el gran propietario en las islas es aquel que desarrolla una actividad económica con esos inmuebles, es decir, se dedica a la actividad inmobiliaria a través de una empresa o sociedad. «Es por ello que el ciudadano particular no será nunca un gran tenedor según la ley autonómica y su articulado, a no ser que haya montado una empresa para ese fin, pero parece que los grandes tenedores que son particulares sí tendrán dicha consideración para todos aquellos aspectos que vaya a regular la ley estatal», puntualiza. Para Robsy, la nueva ley nacional que pretende limitar el precio del alquiler a grandes tenedores «tendrá un impacto reducido sobre el mercado de la vivienda. El número de propiedades de los grandes tenedores que está en alquiler no es elevado en Balears. Por lo que pocos contratos se verían afectados por la medida», considera. El economista, autor del blog Viviendista, asegura que el archipiélago tendría competencias para regular los precios de los alquileres «sin tener que esperar a una ley estatal. Además pienso que nos convendría tener nuestra propia normativa», sentencia.

Alquileres turísticos

Para la abogada Gloria Olmos, colaboradora de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca en Mallorca, «el precio de los arrendamientos en la isla se dispararon en gran medida por los alquileres turísticos, que están manejados por empresas externas y las inmobiliarias».

Según Olmos, la medida de declarar áreas tensionadas y aplicar limitaciones al precio del alquiler a los grandes tenedores «tampoco va a tener un gran impacto. Es importante introducir otros factores en la nueva ley de vivienda como un adecuado control y mayor limitación de los pisos turísticos, algo que no existe ahora mismo, así como una fiscalización de la legalidad de los contratos. En Balears estamos viendo a bastantes particulares que no dan recibo a los inquilinos y no declaran. Al final sucede que les quieren subir la renta, cuando por ley ahora mismo no podrían hacerlo más de un 2%. Pero si no tienes pruebas, como un recibo, estás desprotegido frente a subidas mayores y abusivas», alerta. Olmos reconoce que también está la medida de ofrecer bonificaciones fiscales a los propietarios para incentivar el alquiler, «algo que no me gusta, pero si es necesario no queda otro remedio». Asimismo, denuncia que también se dan situaciones de arrendadores que tienen uno o dos pisos y los trocean en varios para alquilar. «En realidad serían grandes tenedores encubiertos», concluye.

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