La venta del hotel 7Pines Ibiza Resort superó el umbral de los 500.000 euros por habitación

La inversión hotelera en España se sitúo en 2022 entorno a los 3.300 millones de euros, entre un 2% y un 3% por encima de 2021 y con Baleares y Madrid en cabeza de los principales destinos elegidos para invertir en ellos, según datos de las consultoras inmobiliarias CBRE y Colliers.

Entre las operaciones de cartera más relevantes destacan la toma de control del fondo GIC en la cadena griega Sani Ikos Resorts; la compra por parte de Sancus Capital al grupo mexicano RLH Properties de su participación del 51% en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Madrid; la venta por parte de KKR y Dunas Capital de la cartera de cuatro hoteles en Mallorca e Ibiza operados por Alua al grupo Fattal; la adquisición de la cadena Ayre Hoteles (de la ibicenca Palladium Hotel Group, del Grupo Empresas Matutes) por parte del fondo francés Eurazeo y el canadiense PSP Investments, así como compra por parte de Invesco de una cartera de dos hoteles (más un tercero en La Haya) de Principal RE.

Los precios de compra mantienen la tendencia alcista

Los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados han marcado nuevamente su máximo histórico al situarse en los 168.800 euros por habitación (+7% frente el récord de 2021), impulsados por la venta de numerosos activos prime.

El Rosewood Villa Magna y el Bless Hotel Madrid han superado el precio de 1 millón de euros/habitación; mientras que otros como el 7Pines Ibiza Resort, el hotel Único Madrid o el Iberostar Las Letras Gran Vía han superado el umbral de los 500.000 euros por habitación. Más de un tercio del total de la inversión de este año se ha dirigido a hoteles de cinco estrellas o cinco estrellas gran lujo.

Los inversores se han decantado un año más por los activos vacacionales (58%-59%, según las consultoras), antes que por los activos urbanos (41%), pese al "espectacular" volumen de inversión realizado en Madrid.

Los fondos se dirigen, sobre todo, a hoteles de cuatro estrellas

Según CBRE, la inversión ha alcanzado los 3.310 millones y los fondos se dirigen, sobre todo, a hoteles de cuatro estrellas (4 %), aunque los de cinco estrellas y de gran lujo siguen mostrado la pujanza de los tres años anteriores (copan un 33 % del total).

Por su parte, Colliers sitúa la inversión del año recién terminado en un total de 3.279 millones (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero), el tercer mejor registro de la serie histórica. Además, la consultora inmobiliaria señala que el año pasado cambiaron de propiedad 133 hoteles y 17.754 habitaciones (127 y 19.043, respectivamente, en 2021) y se transaccionaron otros 30 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.

El segmento vacacional fue el más buscado en 2022 por los inversores, que se centraron sobre todo en Baleares y Madrid, en detrimento de Barcelona, y con Málaga en tercera posición, por delante de Canarias. Siete operaciones superan los 50 millones de volumen, según Colliers. Así, pese a la inestabilidad generada por la situación geopolítica que afecta sobre todo al segundo semestre del año, la cifra de inversión de 2022 supera en un 36 % la de 2019, en datos CBRE.

Baleares encabezó la lista de principales destinos, con un 27 % de la inversión total y transacciones relevantes, al tiempo que Madrid concentró el 24 % del movimiento inversor de 2022. Colliers sitúa la cifra de inversión en Baleares en 913 millones y la de la capital en 803 millones, el mejor registro histórico, y más que triplica la cifra de Barcelona (225 millones).

Por otra parte, la provincia de Málaga, destino preferente en los últimos años en inversión hotelera, ha desbancado a las islas Canarias, con un volumen de inversión de 572 millones y seis transacciones por 175 millones. Del capital total invertido, un 72 % es extranjero, según Colliers, que destaca en el plano nacional a inversores como las Socimis Millenium y All Iron.

Cautela para 2023

Para este año, CBRE muestra cautela a raíz a causa de las incertidumbres derivadas de la guerra en Ucrania, la merma del poder adquisitivo de los viajeros, la subida de costes y el aumento de los tipos de interés, factores que anticipan una reducción de las tasas de ocupación hotelera.

Este año comienza, según Colliers, con una "buena inercia" de operaciones, sobre todo en activos de primera, a pesar de la incertidumbre derivada de la subida de tipos y el consiguiente aumento del coste de financiación.