Una pareja inglesa buscaba en Ibiza, en octubre de 2003, un lugar para mudarse a la isla y se topó con la ‘oportunidad’ de comprar una vivienda unifamiliar en el municipio de Sant Joan que había sido dividida en cinco apartamentos. El propietario les vendió el bloque de apartamentos inicialmente por 800.000 euros, aunque, en el último momento, elevó la cifra a 1,2 millones de euros. «Sorprendido» por el sobrecoste del inmueble, el matrimonio extranjero, según su relato de los hechos, firmó igualmente el contrato de compraventa por «la confianza» que tenían con los vendedores y porque estos les dijeron que «podrían devolverles todo lo pagado si querían».
En el momento de la firma, el 30 de agosto de 2006, se habían abonado 400.000 euros. Las dos partes pactaron un calendario para pagar el resto. Los compradores cumplieron con el primer plazo (200.000 euros), pero en el segundo y el tercero pagaron la mitad: 100.000 y 10.000 euros. En total, 710.000 euros, 115.000 euros menos de lo pactado. Aquí empezaron los problemas.
En marzo de 2008, los vendedores requirieron al matrimonio británico para que abandonasen el bloque de apartamentos con el argumento de que el contrato incluía una cláusula que especificaba que la falta de pago suponía su resolución y la pérdida de lo pagado.
Esta situación originó el inicio de varios procesos judiciales. Los ingleses demandaron a los vendedores alegando diversos incumplimientos, entre ellos que la vivienda (el bloque de apartamentos, en realidad) era ilegal, por lo que reclamaban en el juzgado no sólo la resolución del contrato, sino que se fijara el precio de la operación de compraventa en 800.000 euros, la devolución del dinero pagado más una indemnización de 90.000 euros en concepto de daños y perjuicios para compensar el hecho de que vendieran su casa en Inglaterra a un precio inferior de mercado para pagar el inmueble de Ibiza, las horas dedicadas a sus huéspedes y, entre otras cosas, los daños morales.
«Hotel turístico ilegal»
A su vez, los vendedores también demandaron en el mismo proceso a los ingleses solicitando la resolución del contrato y la recuperación del inmueble sin devolver los 710.000 euros ya pagados, alegando, entre otras cosas, que la rebaja del precio en 400.000 euros que exigían los compradores evidenciaba su «mala fe y frivolidad», al tiempo que les acusaba de «regentar ilegalmente un hotel turístico». Los británicos lo negaron y, en sede judicial, manifestaron que en los apartamentos sólo hospedaban a familiares, amigos y clientes de su empresa de consultoría.
Finalmente, el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ibiza denegó la demanda de los compradores y estimó parcialmente la de los vendedores, obligando a los británicos a devolver la posesión de la finca. En todo caso, la jueza también decidió que los vendedores devolvieran a los compradores un total de 426.000 euros. Esta sentencia ha sido ratificada ahora por la sección tercera de la Audiencia Provincial de Palma.
La pareja inglesa alegó que desconocía que el bloque de apartamentos era ilegal y aseguró que fueron engañados, pero la sentencia destaca que el contrato recogía lo siguiente: «El comprador manifiesta conocer la calidad y las condiciones urbanísticas del inmueble y estar de acuerdo con ellas». Y agrega el tribunal: «No pueden escudarse [los compradores] en que se trataba de un matrimonio de ciudadanos británicos de a pie, ajeno al idioma y a la legalidad española y que la cláusula genérica no elude la ocultación por parte del promotor-vendedor de la situación urbanística de la finca». Se basa, entre otras cosas, en que los compradores empezaron a habitar en el inmueble seis meses antes de la firma del contrato.
De hecho, la sentencia de primera instancia apuntaba que resultaba «curioso que los demandantes se avinieran a firmar el contrato cuando tenían pleno conocimiento de que la calificación de la vivienda como unifamiliar no se correspondía con la realidad... Es más, se aprovecharon [de que en realidad eran cinco apartamentos] porque recibieron rentas de, al menos, un inquilino» que testificó en el juicio. «Si hubieran empleado la debida diligencia, habrían indagado sobre la situación concreta del inmueble antes de firmar el contrato, en el que claramente se señala que es una vivienda unifamiliar».
Expediente de sanción fantasma
Sant Joan concedió una licencia de obra para la construcción de una vivienda unifamiliar, que tiene 380 metros cuadrados, en una parcela de 25.560 metros cuadrados, aunque la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad es de 15.071. Se vendió la casa reconvertida en cinco apartamentos sin autorización y, por tanto, sin final de obra ni cédula de habitabilidad. Un perito judicial concluyó que el inmueble no se puede legalizar por estar en suelo rústico forestal y otra apunta que parte está en rústico común y sí se podría legalizar con la eliminación de la primera planta, con un coste de casi 380.000 euros
Sant Joan reconoció que en 2010 se abrió un expediente de infracción urbanística, que, según el secretario, no se incoó
Los compradores alegaron también la existencia de una carga urbanística por un expediente de infracción del Ayuntamiento de Sant Joan, aunque no consta su incoación, según señala el secretario de la Corporación en otro documento que se aportó al juez. Sin embargo, sí existe un informe del arquitecto municipal y un acuerdo de la junta de gobierno de 2010 en el cual se afirma que existía un expediente de infracción urbanística tras comprobarse que la vivienda unifamiliar se había dividido en cinco de forma ilegal.
