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Economía

Construcción en Ibiza: la vivienda plurifamiliar se estanca mientras la unifamiliar se convierte en el motor

En el primer semestre del año se tramitaron visados para chalets por valor de 60 millones de euros, 33 millones de euros más que para pisos

Carmen Navas y Amelia Molina presentan los datos de visados en la construcción en la sede de los arquitectos. Irene Vila Capafons

Mientras la construcción de viviendas unifamiliares se ha convertido en el “principal sustento” de este sector en las Pitiüses, las plurifamiliares “están estancadas”. Es una de las conclusiones a la que llega el análisis realizado por la demarcación pitiusa del Col·legi Oficial d’Arquitectes de Balears (Coaib) de los visados expedidos durante el primer semestre de este año, presentado esta mañana en su sede ibicenca. Un solo dato ilustra el auge de los chalets frente a los pisos: en medio año se tramitaron visados para edificios unifamiliares por valor de 60 millones de euros, 33 millones de euros más (+122%, más del doble) que para plurifamiliares.

Obras: como en 2019

De enero a junio se dio el visto bueno a 287 obras en estas islas, un 9% más que hace un año y aproximadamente la misma cantidad que en 2019, antes de que empezara la crisis sanitaria. Es un dato a medio camino entre su máximo histórico (598 obras en 2015) y el mínimo (234 en 2011). Según Carmen Navas Parejo, presidenta de la demarcación pitiusa, en mayo se produjo “un salto” en el número de visados, especialmente para unifamiliares.

La mayor parte de las obras (225) tienen como objeto viviendas (un 10% más que en 2021 y un -2% en comparación con 2019), mientras que 26 son para intervenciones en anexos de casas (+18% respecto a 2021 y +44% frente a 2019). Una veintena fueron para “actuaciones puntuales en hoteles, no para reformas de toda la planta”, lo que ha supuesto mejorar en un 54% el dato de hace un año e igualar el de 2019.

Los 60 millones de euros destinados a chalets suponen “la segunda mayor cifra de la serie” histórica

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Presupuesto: la mayor parte, para chalets

La intervención en un centro docente (cuatro millones de euros, un 800% más que hace un año y un 728% más que hace tres) ha permitido «mejorar» el balance del presupuesto general, que asciende a 116 millones de euros, un -9% respecto a 2021, aunque haya supuesto una mejora del 22% frente al de 2019. 

Los 60 millones de euros destinados a chalets suponen «la segunda mayor cifra de la serie histórica», lo que da una idea de la situación que vive el mercado inmobiliario en la actualidad tanto en Eivissa como en Formentera: es el ámbito de la construcción que «más trabajo reparte en el sector». Hay que tener en cuenta, subraya Navas, que la creación de unifamiliares ha crecido por cuarto año consecutivo. Los 87 millones de euros visados para construir viviendas (uni y plurifamiliares) están un 6% por debajo de la cantidad registrada en 2021, pero un 40% por encima de la de hace tres años. En el ámbito de los alojamientos turísticos cae un 29% y un 27%, respectivamente. El máximo histórico fue de 182 millones de euros en 2007 (en pleno boom inmobiliario) y el mínimo, de 35 millones en 2013..

Superficie: a la baja

Las obras visadas abarcan una superficie de 129.353 metros cuadrados, un 16% menos que el registro de 2021 (debido al retroceso de la superficie destinada a vivienda) y un 23% menos que el de 2019 (por la menor superficie en edificación turística). Se trata de una cifra que está un 64% por debajo del máximo histórico (359.511 metros cuadrados en 2007) y que supone el doble del mínimo registrado hasta ahora (62.938 metros cuadrados en 2011, en plena crisis).

El 73% de esa superficie procede de obras en viviendas, un 33% menor que la de 2021. ¿La razón? Se visan casas más pequeñas porque, según la presidenta de la demarcación pitiusa del Coaib, el Plan Territorial Insular reduce la edificabilidad, así como por la caída de la vivienda plurifamiliar. El 19,7% de la superficie total visada en seis meses corresponde a obras en establecimientos turísticos (25.495 metros cuadrados, +206% respecto a 2021; 68% menos que en 2019). Y el 5% (7.034 metros cuadrados), a centros docentes.

No se ha iniciado ninguna construcción de vivienda de protección oficial “que compense la caída de la plurifamiliar libre”

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Vivienda: ni una VPO

El análisis realizado por la demarcación pitiusa subraya que en 2022, y pese al déficit de inmuebles que padece la isla, no se ha iniciado ninguna construcción de vivienda de protección oficial “que compense la caída de la plurifamiliar libre”. La unifamiliar, por el contrario, “encadena cuatro años de crecimiento”. Se visaron 303 viviendas en total, lejos del máximo histórico (1.479 en 2007), y algo menos del mínimo (43 en 2013). Son un 6% menos que en 2021 y un 68% más que en 2019. Visto el panorama por décadas, los arquitectos llegan a la conclusión de que la creación de nueva vivienda “continúa baja”. El promedio anual en esta década es de 606 inmuebles, más que en los años 10 (386), pero muy por debajo del inicio del segundo milenio (1.699), de los años 90 (1.182) y de los años 80 (3.280). En los últimos 10 años se crearon 0,2 viviendas por cada nuevo habitante, 0,31 en la década anterior, 0,72 en la que transcurrió entre 1991 y 2001, y 2,59 entre 1981 y 1991.

Tipologías: 30% unifamiliares, 70% pisos, 0% VPO

De las 303 viviendas visadas, 92 (30,3%) eran chalets y 211 (69,7%) eran pisos. Y un 0% VPO. El máximo histórico de unifamiliares tuvo lugar en 2015, con 234 construidas (el mínimo, 41 en 2013); el de plurifamiliares, en 2007, con 1.335 (el mínimo, dos en 2013).

En edificios de pisos, el 90% corresponde a obra nueva, un 1% a ampliaciones y un 9% a reformas. En el caso de los unifamiliares, el 78% es obra nueva, un 7% ampliaciones y un 10% reformas.

La mayor parte de los visados para edificios destinados a viviendas plurifamiliares (160) son para Sant Antoni

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Plurifamiliares en Sant Antoni, chalets en Santa Eulària

La mayor parte de los visados para edificios destinados a viviendas plurifamiliares (160) son para Sant Antoni, seguido de , Eivissa (21), Sant Joan (19), Santa Eulària (15) y Sant Josep (cero). En Formentera, seis. Respecto a la unifamiliar, la mayoría (42) son para Santa Eulària, seguida de Sant Josep (22), Sant Antoni (9), Sant Joan (8), Formentera (8) y Vila (3). El 63% (58) están en suelo urbano, y el resto (34), en rústico.  

Costes: la vivienda plurifamiliar, la más afectada

Navas avisa de que el coste de los materiales, la pérdida del poder adquisitivo como consecuencia de la inflación y el incremento del coste de las hipotecas al aumentarse en medio punto el valor del dinero, afectarán «negativamente a la oferta y a la demanda», especialmente en el caso de la vivienda plurifamiliar.

El 80% de las inversiones en vivienda unifamiliar proceden de personas físicas, y el resto, de empresas. De ese 80%, la mitad son extranjeros y el otro 50%, españoles

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Mitad extranjeros, mitad nacionales

Los responsables de la demarcación pitiusa de los arquitectos baleares han estudiado quién está detrás de la construcción de viviendas unifamiliares (analizaron 170 casos). El 80% de las inversiones proceden de personas físicas, y el resto, de empresas. De ese 80%, la mitad son extranjeros y el otro 50%, españoles. De estos, el 20% son peninsulares y el 80%, pitiusos.

Licencias: sigue la cola

«Todos los ayuntamientos dicen que su objetivo es ponerse al día con las licencias», explica Carmen Navas. «Parece que hay más fluidez, pero la cola es aún muy larga. Pasará tiempo hasta que se reduzca», afirma. Su demarcación se ha ofrecido a los consistorios para ayudarles a simplificar las normativas y así aligerar los trámites. Obtener una licencia requiere una media de 20 meses en Eivissa, y de 15 en Formentera, cuando legalmente no deberían sobrepasar los tres meses, algo que sólo cumple Vila: «Quizás porque sea el municipio con menos superficie, o puede que porque tenga más técnicos», detalla la presidenta de los arquitectos pitiusos.

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