¿Cuánto tiene que bajar el precio de la vivienda para compensar la subida de las hipotecas?

Tal y como está la actual situación de las hipotecas, son muchos los españoles que se están planteando esperar a que los precios de la vivienda bajen. Pero, la duda es: ¿realmente van a bajar? Son muchos los portales inmobiliarios o las entidades bancarias que han hecho un análisis de la situación y, pese que afirman que sí bajarán los precios, seguramente no sea tanto como los ciudadanos esperan.

Por ejemplo, desde Bankinter prevén una caída de los precios del 3% este año y de otro 2% en 2024, aunque estas son las predicciones más optimistas. Por su parte, el portal pisos.com afirma que “los precios de la vivienda frenarán su ritmo de subida hasta el 3% e incluso podrían bajar un 1%” en 2023. Y es que, de momento, según afirma el director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, “no estamos viviendo una bajada sustancial en la demanda y, mientras no baje la demanda de compraventas, seguramente los precios tampoco bajarán”.

¿Seguirán encareciéndose las hipotecas?

Por ahora, el euríbor no ha echado el freno y este mes de febrero ya ha registrado valores diarios que están por encima del 3,5%. Además, el Banco Central Europeo ya ha avisado que en marzo habrá una nueva subida de los tipos de interés y se espera que sea del 0,5%, por lo que podría situar los tipos oficiales también al 3,5%, algo que no veíamos desde noviembre de 2008, en plena crisis financiera global.

¿Cuáles serán las consecuencias de estas subidas? El encarecimiento de las hipotecas. Por ejemplo, una persona que quiera comprar una vivienda por 200.000 euros, tras aportar un 20% de entrada, tendría que pedir una hipoteca de 160.000 euros. Si consigue una hipoteca a un tipo fijo del 3% (un tipo bastante atractivo si echamos la vista a las ofertas comerciales actuales de los bancos), con un plazo de amortización de 25 años, pagaría 758,44 euros de hipoteca cada mes. No obstante, si el tipo de interés de la hipoteca aumenta hasta el 3,5% TIN, la cuota ascendería hasta los 801 euros, lo que implica un encarecimiento de algo más de 40 euros cada mes.

¿Cómo se puede ahorrar con la subida de tipos?

Una de las formas más extendidas para ahorrar en la vivienda es la de negociar el precio de compraventa a la baja con el vendedor. No obstante, desde el comparador hipotecario iAhorro aseguran para que la bajada influyera significativamente en la cuota, debería ser de al menos el 20%, algo que Simone Colombelli califica de “utopía”.

Siguiendo el ejemplo anterior, para que quien compre la vivienda de 200.000 euros con una hipoteca de 160.000 euros a 25 años y un TIN del 3,5% fijo pague lo mismo que si tuviera un tipo de interés del 3%, el precio de la vivienda tendría que bajar al menos un 5%. En ese caso, el precio de la vivienda bajaría hasta los 190.000 euros, la hipoteca sería de 152.000 euros y la cuota se quedaría en 760,95 euros.

“Vemos que, si los tipos de interés aumentan medio punto porcentual, la vivienda tendría que bajar al menos un 5% para que la espera compense”, analiza el director de Hipotecas de iAhorro, que añade que “con los cálculos realizados, en iAhorro incluso estamos siendo conservadores, ya que puede que los tipos de interés superen el 4% en unos meses porque el euríbor ya está en el 3,5%”.

Otra opción para bajar el precio de la vivienda es negociar a la baja el tipo de interés con el banco. “La clave no está en esperar a que baje el precio de la vivienda o negociarlo a la baja con el vendedor, sino en negociar el tipo de interés de la hipoteca con el banco, que es lo que más influye en la cuota que vas a pagar”, asegura Colombelli, que añade: “Desde iAhorro sabemos que esta labora de negociación es complicada, sobre todo viendo cómo está el mercados y por eso forma parte de nuestras funciones cuando una persona acude a nosotros”.

¿Es beneficioso contratar productos vinculados?

El director de Hipotecas del comparador hipotecario asegura que “contratar productos vinculados al préstamo es una de las formas más utilizadas para reducir los intereses de la hipoteca”. Si nos fijamos en la oferta comercial, normalmente las entidades, como es el caso de BBVA o Ibercaja, permiten una bonificación máxima de un punto porcentual del tipo de interés al contratar productos adicionales.

No obstante, el Banco Santander te bonifica hasta 1,10 puntos sobre el TIN de su hipoteca si domicilias tus ingresos (-0,5), usas 6 veces una tarjeta de crédito del banco (-0,5) y contratas cualquiera de sus seguros (-0,1)-