España es un país de propietarios. Por lo menos así lo muestran los datos de la Encuesta Continua de Hogares del Instituto Nacional de Estadística. El 76,9% de los españoles vivía en una casa en propiedad en 2020, frente al 17,3% que lo hacía en una vivienda en alquiler (últimos datos disponibles). Poco a poco el alquiler va ganando adeptos. Según los datos del INE, el porcentaje de viviendas en alquiler en 2013 era del 15,9%.
Las nuevas generaciones quieren viviendas más "líquidas", por el aumento de la movilidad y, además, apuestan por el pago por uso en todos los ámbitos: coches, audiovisual... por lo que la vivienda no iba a ser ajena a esta tendencia. El sector inmobiliario y el de la construcción son conscientes de este cambio. También de que ya no vale cualquier cosa. Por ello, el 'build to rent' (construir para alquilar) se asienta como una de las principales tendencias del sector.
Tampoco son ajenos a este fenómeno los inversores. Desde Atlas Real Estate Analytics aseguran que se ha disparado su interés en el sector en los últimos años. El objetivo final de fondos y otras entidades es convertir "los activos inmobiliarios en activos financieros que ofrezcan rendimientos estables a muy largo plazo, lo que convierte el 'build to rent' en un producto muy atractivo para un gran variedad de jugadores institucionales, desde 'asset managers' hasta fondos de pensiones", señala Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas RE Analytics.
Si en 2010 la inversión en residencial de alquiler suponía el 15% del total de inversión inmobiliaria, en tan solo una década esta cifra ha aumentado hasta un 27%. Más de un cuarto de la inversión inmobiliaria global se enfoca en el sector del residencial de alquiler. Cristina García Peri, socia de Azora, apunta a que el 'build to rent' supondrá el 20-25% de la cartera inmobiliaria de cualquier inversor, porque es un activo a largo plazo y "quieren que sea algo importante en su cartera".
Desde Schroders confirman que es un momento interesante para este tipo de inversión, "ahora que empezamos a ver serias amenazas de inflación, la inversión inmobiliaria ofrece protección frente a la misma, ya que los alquileres suelen subir en línea con ella". La rentabilidad que te ofrece este tipo de inversión depende del tiempo y de la ubicación de los inmuebles. Lo que sí que deja claro Bermúdez es que invertir en el 'build to rent' es para recibir rentabilidades a largo plazo, "si los inversores quieren a corto, tendrán que centrarse en el 'build to sell', construir para vender".
En zonas céntricas de Madrid y Barcelona se ven rentabilidades brutas en torno al 3,5% ó 4%, mientras que en zonas periféricas, zonas de renta media-baja, se ven rentabilidades del 7-8%, según analiza Atlas RE Analytics. "A corto plazo recibes dinero más rápido si vendes, pero si mantienes la vivienda 10 ó12 años, mejor el alquiler", insiste Alejandro Bermúdez.
¿Es para minoristas?
El 'build to rent' ha despertado el interés de inversores institucionales. Juan Jiménez Hevia, director para España de inversiones inmobiliarias internacionales de A.G., puntualiza que "a pequeña escala podría verse para el inversor minoritario, aunque seguramente no sería un producto diseñado para la demanda actual". No obstante, desde Schroders explican que una manera eficaz de tener exposición al sector inmobiliario a nivel global, tanto para inversores institucionales como retail (minoristas), es a través de un fondo de inversión.
De este modo, se amplían las fuentes potenciales de rentabilidad y los gestores del fondo, expertos en inversión inmobiliaria, "pueden orientar la cartera hacia las regiones y tipos de inmuebles donde consideren que hay mayores oportunidades". A esto hay que sumarle, recuerdan, que un fondo "hace accesibles muchas oportunidades que no están al alcance de un minorista".
Bermúdez asegura que "la mayoría de los fondos inmobiliarios sopesa el 'build to rent'". Una afirmación que corrobora García Peri: "Los inversores consideran que es un segmento muy amplio y además hay escasez de vivienda en alquiler". Desde Atlas RE Analytics esperan que se construyan entre 90.000 y 120.000 viviendas para el alquiler en los próximos cinco años en España.
