Inmobiliario

Mallorca superará en 2025 el precio medio de la vivienda en Alemania

La isla se dispone a batir este año la barrera psicológica de los cinco mil euros por metro cuadrado, por encima del coste equivalente en el país centroeuropeo

Mallorca no es todavía tan cara como Múnich, empata con Berlín y estará por encima de la media alemana.

Mallorca no es todavía tan cara como Múnich, empata con Berlín y estará por encima de la media alemana. / GUILLEM BOSCH

Matías Vallés

Matías Vallés

El ascenso incontenible de los precios permitirá que Mallorca supere en 2025 el valor medio de la vivienda en Alemania. Una cifra de consenso, actualizada por ejemplo este mes por la inmobiliaria Properstar, fija en torno a cinco mil euros por metro cuadrado la tasación de un piso alemán promedio. Esta barrera psicológica será superada por la isla antes de final de año, según los incrementos calculados por las distintas instituciones y plataformas.

El momento en que las viviendas mallorquinas sean por término medio más caras que las equivalentes en su primer cliente inmobiliario puede compararse a franquear la barrera del sonido. Ahora mismo, Mallorca ofrece resultados en torno a los 4.500 euros por metro, que se disparan con facilidad en cuanto la propiedad en cuestión se acoge a las categorías selectas de prime o luxury.

En décadas anteriores, los precios mallorquines estaban por debajo de la mitad de los vigentes en Alemania, con un desfase de fácil asimilación a un mercado colonial. Hoy, solo enclaves privilegiados como Múnich desbordan ampliamente la cotización insular, con 9.930 euros por metro cuadrado según Statista (8.200 en Properstar), para casas aisladas que a menudo levantan más de una planta. Al tomar en consideración la calidad de las propiedades unifamiliares, exigir un millón de euros por un chalet de cien metros no es ya desorbitado en Mallorca, y se encuentra por debajo de las cifras exigidas en enclaves privilegiados.

Berlín es paradójicamente una de las urbes más accesibles, con el metro cuadrado de vivienda aislada a 4.800 euros (3.800 según Properstar, con tendencia bajista). Por tanto, la capital alemana se halla empatada con Palma, al igual que sucede con la ciudad portuaria de Hamburgo, que oscila en el margen entre 5.000 euros para un piso y 5.800 para una vivienda unifamiliar. El rango es fácilmente equiparable al mallorquín, y se han citado las zonas más codiciadas del país germano.

La igualación de los precios en Alemania y en Mallorca afecta a la mentalidad de los compradores que desean adquirir una propiedad junto al Mediterráneo. Según uno de los mayores expertos locales, "observamos que los clientes alemanes se plantean la operación con mayor pausa. Empiezan a pensarse la transacción y a comparar su sueño mallorquín con destinos inicialmente más modestos en encanto, como Croacia. Al fin y al cabo, el mar es el mismo".

Otro factor de igualación de los precios de la vivienda en Mallorca y Alemania se percibe por la distinta evolución en ambas geografías. En la isla, se ha establecido una competición entre los fabricantes de estadísticas para disparar los porcentajes de aumentos de los precios a lo largo de 2025, con una perspectiva dominante por encima del cinco por ciento. En Alemania, la tasación se aceleró a un cincuenta por ciento en la década transcurrida hasta 2023. Sin embargo, ese año se instaura una estancamiento con vocación de retroceso, que se mantiene hasta bien entrado 2024. En la segunda mitad del año pasado, comienza la remontada, aunque siempre en proporciones más modestas que en suelo mallorquín.

A igualdad de precios, un comprador mallorquín sufre mucho más que un alemán, debido al abismo salarial entre ambas geografías. En Balears ha arraigado el dato gráfico de que un trabajador necesita en torno a 16 años de su sueldo íntegro, para comprar una vivienda de valor medio. La desmesura se aprecia al verificar que esa cifra dobla a la media española. También las casas alemanas han subido por encima de los ingresos de los asalariados, pero solo con un desfase del 21 por ciento en los últimos ocho años.

La alegre inversión germana en Mallorca de décadas anteriores se altera profundamente, al tener que sopesar el diferente uso de la vivienda. El mahonés Eduardo Robsy, que acaba de abandonar su asesoría en La Moncloa y que fue director genera de Vivienda en el último Pacto de Progreso, destacaba al principio del actual torbellino que "los extranjeros ya no buscan la segunda residencia, sino la principal, para instalarse y trabajar aquí gracias a las conexiones internacionales, y no podemos competir con ellos". Por lo mismo, la adquisición mallorquina reciente no quedará ya en barbecho, sino que será fuente de negocio a través por ejemplo del alquiler turístico.

El mercado inmobiliario alemán, a punto de igualarse al mallorquín en valores medios y ya por debajo en los segmentos excepcionales, evoluciona al ritmo de las variables económicas tradicionales. La Perspectiva para el Mercado de Vivienda Alemán de 2024/ 2025, publicado por el Deutsche Bank, atiende a efectos clásicos como la inflación prevista, las tasas de interés o incluso las exigencias medioambientales. Las previsiones saltan por los aires en el caso de Mallorca, donde ninguna prospección se atreve a determinar cuál será el precio final de una vivienda, cuando se estabilice la actual escalada y según la ley de Wall Street de que los árboles no crecen hasta el cielo.

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