El Gobierno se inclina por no prorrogar la gratuidad del cambio de hipoteca variable a fija o mixta

El Ministerio de Economía se inclina por no prorrogar la suspensión temporal de la comisión por cambio de hipoteca de tipo variable por otra de tipo fijo o mixto (aquellas con un primer período fijo de al menos tres años y el resto a tipo variable). La medida también afectará a la comisión por amortización anticipada parcial o total de los préstamos para la compra de vivienda a tipo variable, según confirman a este diario fuentes al tanto del proceso. Salvo cambio de criterio en lo que resta de año, la vigencia de estas dos iniciativas, activas en 2023 y 2024, decaerá el próximo 31 de diciembre, como estaba previsto desde finales del pasado ejercicio.

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El Ejecutivo, así, aprobó la eliminación temporal de estas comisiones a finales de 2022 como parte de su plan para ayudar a los hipotecados con problemas de pago ante la brutal escalada de los tipos de interés provocada por la espiral inflacionista. Hace un año, decidió ampliarla por un ejercicio adicional, ya que aunque los tipos habían comenzado a descender, seguían en un nivel elevado. La situación actual es completamente distinta: el euríbor está ya en su nivel más bajo desde octubre de 2022 (justo antes de que el Gobierno adoptase las medidas) y la expectativa es que siga descendiendo a medida que el Banco Central Europeo (BCE) continúe suavizando la política monetaria. Lo que sí ha hecho el Ejecutivo ya es prorrogar un ejercicio más el Código de Buenas Prácticas hipotecarias para clases medias que aprobó hace dos años y que también vencía al final de 2024.

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La ley reguladora de los contratos del crédito inmobiliario de 2019 reconoce a los bancos el derecho a cobrar una comisión que les permita compensar la "pérdida financiera" que les provocan las amortizaciones anticipadas y los cambios en el tipo de interés de las hipotecas. Durante los últimos dos años, el Gobierno ha aprovechado el margen que ha concedido a las entidades el incremento de ingresos por intereses provocado por el endurecimiento de la política monetaria para suspender las comisiones y favorecer con ello que los hipotecados pudieran adaptarse al nuevo entorno. Pero una vez el contexto monetario se ha normalizado, el departamento dirigido por Carlos Cuerpo entiende que es momento de volver a la situación anterior.

Comisiones de 2025

A partir del 1 de enero, por tanto, la comisión por cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo o mixto (sea en la misma entidad o cambiando el crédito a otro banco) será del 0,05% de capital si se produce en los tres primeros años. Por su parte, las amortizaciones anticipadas en las hipotecas a tipo variable firmadas después del 16 de junio de 2019 (o sobre las que se haya realizado una subrogación o novación tras esa fecha) podrán acarrear una comisión de hasta el 0,25% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del préstamo o del 0,15% en los cinco primeros años, según lo pactado en el contrato.

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Para las hipotecas a tipo fijo, la comisión seguirá siendo la vigente desde 2019 (no se suspendió en estos dos últimos años): 2% en los 10 primeros años del crédito y 1,5% en el resto. Para los créditos suscritos antes del 16 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la ley actual, la casuística es variada. La comisión por amortización anticipada tendrá un máximo del 1% o del 0,5% en las hipotecas a tipo variable y del 2,5% en las de tipo fijo, según el año en que fueran firmadas.

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Las amortizaciones anticipadas y los cambios de tipos de las hipotecas están ya bajando este año, pese a que la suspensión de las comisiones sigue vigente. En parte se debe a la bajada de los tipos de referencia, y en parte a que buena parte de los hipotecados que podían permitírselo ya tomaron medidas en los años previos. Entre enero y agosto, así, se produjeron 85.045 novaciones y subrogaciones de hipotecas, un 21,9% menos que en el mismo periodo de 2022 y un 7,5% menos que en el de 2023. Por su parte, las amortizaciones (corrientes y anticipadas) subieron un 17% entre enero y septiembre de 2023 respecto al mismo periodo del año anterior, pero en los nueve primeros meses de 2024 han bajado un 14%.

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