Vivienda
El interés medio de las nuevas hipotecas está ya en su nivel más bajo desde enero de 2023
Los tipos de referencia del mercado mayorista dan margen a los bancos para abaratar aún más su oferta de crédito en línea con los recortes del BCE

Una calculadora y una escritura de compraventa de una hipoteca. / EUROPA PRESS / EDUARDO PARRA
La suavización de la política monetaria emprendida por el Banco Central Europeo (BCE) ante la fuerte caída de la inflación y la debilidad económica de la zona euro de los últimos meses se está dejando notar de forma creciente en la oferta de crédito de los bancos. Así, el tipo medio de las hipotecas -variables, fijas y mixtas- concedidas por las entidades españolas en agosto fue del 3,38%, su nivel más bajo desde enero de 2023 (3,25%), según datos del Banco de España. Visto de otra manera, el interés medido de los nuevos créditos para la compra de vivienda se ha abaratado ya en 0,55 puntos porcentuales desde el máximo que alcanzó en el actual ciclo de lucha contra la espiral inflacionista en agosto del año pasado (3,93%). Y salvo sorpresa, ese descenso continuará a corto plazo.
Así, el precio de las nuevas hipotecas se construye, en el caso de las de tipo variable, a partir del euríbor (que ha descendido desde el 4,16% de octubre del año pasado al 2,93% en septiembre) y, en el caso de las de tipo fijo, a partir del interés del bono del Tesoro a 10 años en el mercado (que ha bajado desde superar el 4% hace un año a situarse por debajo del 3% actualmente). A dichos tipos de referencia se les añade un margen para cubrir los distintos costes que les supone a las entidades conceder los préstamos, más una prima para, entre otros, cubrir el riesgo de impago del cliente que asumen.
Igualmente relevante es la rebaja notable del precio de los seguros que los bancos contratan para cubrirse de pérdidas en créditos como las hipotecas. El índice Interest Rate Swap (IRS) mide el tipo medio de los derivados financieros que los bancos contratan para no perder dinero con sus préstamos si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles. Se entiende que dicho índice refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo. Por ello, si el IRS baja, los bancos tienen margen para abaratar las hipotecas que tratan de vender a sus clientes sin aumentar su riesgo de sufrir pérdidas.
Margen de bajada
En septiembre, el IRS a cinco años -el que el Banco de España usa como referencia- se situó en el 2,336%, es decir, casi un punto por debajo del nivel que registraba en el mismo mes de 2023 (3,312%). Se trata de su cota más baja desde la que marcó en agosto de 2022 (1,721%), justo después de que el BCE comenzase a subir los tipos de interés de forma acelerada para combatir la escalada de la inflación. Este índice de referencia estuvo más o menos estable entre febrero y junio del año actual ante las dudas sobre los planes de la autoridad monetaria. Pero desde que el banco central recortó los tipos oficiales en junio ha vuelto a bajar con fuerza.
Todos estos tipos del mercado financiero mayorista están bajando porque siguen la batuta que les marca el BCE, cuyos movimientos del precio oficial del dinero en la zona euro tratan de anticipar. El banco central recortó los tipos en junio y septiembre y su presidenta, Christine Lagarde, dejó hace unos días la puerta abierta a volver a hacerlo en la reunión del consejo de gobierno del próximo 17 de octubre, cuando hasta unas semanas antes la expectativa mayoritaria entre los analistas e inversores era que esperase a la reunión del 12 de diciembre. El proceso de desinflación, argumentó, se ha "acelerado". La mayor sombra que pende sobre esta previsión es el efecto que pueda tener el conflicto en Oriente Próximo sobre los precios de la energía.
Más rebajas
Los bancos, en cualquier caso, ya se han ido anticipando a estos movimientos, como constatan varias firmas de comparación de productos financieros y de asesoría hipotecaria. "Desde junio, más de 12 bancos han reducido el interés en sus hipotecas fijas. Es posible encontrar tipos fijos por debajo del 2,5% y todo indica que esta tendencia continuará", ha apuntado Miquel Riera, analista de HelpMyCash. "Podría ser solo el principio, ya que dada la situación -evolución a la baja del euríbor y posibles futuras bajadas de tipos en el corto plazo- podríamos ver como más entidades se suman a las rebajas", ha abundado Pedro Ruiz, de Kelisto.es.
En la misma línea, Simone Colombelli, de iAhorro, ha estimado que si los tipos siguen bajando, los bancos dejarán de ser tan reacios a conceder hipotecas por encima del 80% del precio de compraventa. "La banca también se muestra cada vez más favorable a conceder hipotecas. Hace un año para conseguir un buen tipo de interés tenías que contratar muchísimos productos vinculados -nómina, seguro de hogar, seguro de vida, seguro de protección de pagos, seguro de coche y hasta alarma, algunas veces- para poder bonificar o reducir los intereses. Ahora ya no hace tanta falta o los bancos no lo ven tan necesario", ha abundado.
Comparación europea
Las entidades financieras, precisamente, vienen esgrimiendo que el crédito es más barato en España que en otros países europeos como argumento para explicar que los tipos de los depósitos a los particulares hayan subido menos en los últimos dos años que en esos otros países y que en episodios pasados de endurecimiento de la política monetaria. El coste medio de las nuevas hipotecas en España, así, está por debajo de la media de la eurozona (3,72%) y es, de hecho, el cuarto más bajo de 20, solo por encima de los de Malta, Bélgica y Francia. A cambio, el tipo medio de los nuevos depósitos a plazo (2,61%) está también por debajo de la media (2,96%) y es el sexto más menudo.
Sin embargo, el tipo medio de los nuevos créditos al consumo en España (7,82%) sí está ligeramente por encima de la media del euro (7,76%) y es el décimo más elevado. El interés de estos préstamos, así, se está resistiendo más a bajar que el de las hipotecas. En agosto, de hecho, subió ligeramente respecto a julio (7,63%). El descenso frente al máximo del actual ciclo de agosto de 2023 (8,28%) es algo menos pronunciado que el de los créditos para la compra de vivienda (0,46 frente a 0,55 puntos porcentuales).
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