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Sector inmobiliario

La inversión en residencias de estudiantes se dispara y ya supera los 1.300 millones

Las grandes inmobiliarias ven en este tejido una apuesta segura por su estabilidad, rentabilidad y porque la demanda está en auge: hay muchos más estudiantes que camas

Residencia de estudiantes en Barcelona.

Vuelta al cole de 2017. El sector inmobiliario estrena curso con una de las operaciones más importantes registradas hasta la fecha en el segmento de las residencias de estudiantes. La aseguradora francesa Axa y las firmas inmobiliarias CBRE y Greystar compran Resa, el mayor grupo en este ámbito en España y en buena parte de Europa. La transacción dispara una gráfica que, según los registros de la consultora inmobiliaria Savills, pasa de un total de 27 millones de euros de inversión el año anterior a superar los 860 millones ese año. Un lustro después, la marca sigue imbatida. Hasta hoy. En lo que llevamos de año, y en este caso según información de la propia CBRE, este mismo volumen de inversión supera ya los 1.300 millones de euros. Y todavía se espera que crezca algo más hasta diciembre.

Como sucedió entonces, el récord se ha batido gracias a otra operación relacionada con Resa: AxaCBRE y Greystar la han vendido ahora al fondo neerlandés PGGM por unos 850 millones de euros. La cuestión es que incluso sin este acuerdo, las cifras de inversión a mitad de año (en torno a 460 millones de euros) son un 23% superiores a las del mismo periodo de 2021. En Barcelona en concreto, el volumen hasta junio supera en un 44% el de todo el año anterior. 

“Desde hace un par de años vemos que los volúmenes de inversión oscilan entre los 300 y los 500 millones de euros, este año solo la operación de Resa está sobre los 850 y adicionalmente esperamos en torno a 600 millones de euros”, presenta el responsable de ‘student housing’ de CBRECarlos de la Torre, que destaca también, entre las operaciones emblemáticas, la venta de los dos centros barceloneses de Student Hotel al fondo Patrizia por más de 130 millones de euros o la subasta del colegio mayor Sant Jordi de la Universitat de Barcelona y propiedad ahora de la gestora de fondos Plenium Partners por unos 25 millones de euros. “Y sabemos que hay dos o tres plataformas que se van a vender en los próximos seis o como mucho 12 meses”, advierte el mismo.

En definitiva, confirma este experto, el sector está en auge. Tanto, que ya ha empezado a atraer a inversores no necesariamente especializados en ello y que encuentran en esta área una seguridad que no garantizan otras. “Este sector es muy resiliente, tiene volumen de inversiónsalida de activos a inversores institucionales y unos márgenes operativos súper altos, también la recurrencia es muy alta y en muchos casos apenas ha sufrido por el covid”, justifica el directivo. Como ejemplo, las dos residencias que ha comprado Patrizia, que ya están operativas y a una ocupación “altísima” o Commerzbank, que compró otro centro en el distrito 22@ el año pasado y abrirá la residencia con un contrato de renta de dos años ya cerrado.

“El mercado español está adaptándose a los estándares internacionales y mejorando la calidad del parque residencial, lo que le está permitiendo fortalecerse en Europa”, diagnostican, a su vez, desde Savills. “La llegada de estudiantes al país, sumada a la entrada de inversores, está provocando que se capte mayor inversión y que jóvenes de todo el mundo se decanten por España para realizar sus estudios”, completa la consultora.

Según sus datos, entre este año y el que viene entrarán en funcionamiento 36 nuevos proyectos de residencias de estudiantes en España que sumarán un total de 14.600 nuevas plazas en el país. La oferta se cerraba en 2021 por encima de las 100.000 camas, con seis de cada diez repartidas entre BarcelonaMadridValencia y Sevilla.

La venta de Resa por unos 850 millones y el interés generalizado de los fondos por el sector, impulsan un segmento que a mitad de año captaba un 23% más de dinero que el año anterior y que a estas alturas ya bate el récord de 2017

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Déficit de oferta

Con todo, sobre la base de información de CBRE, había más de medio millón de estudiantes con necesidad de alojamiento en España. La mayoría son nacionales, una tasa que encima crece este año. “La tasa de provisión de camas sobre estudiantes fijos en España es de un 6,5%, lejos de la media europea que se sitúa en un 19%: este indicador pone de manifiesto el déficit de oferta existente frente a una demanda creciente y que se traduce en la gran cantidad de operaciones cerradas en el primer semestre”, analiza en un comunicado la directora de ‘Research’ de CBRE en EspañaMiriam Goicoechea

“El desajuste entre oferta y demanda, unido a la falta de producto operativo de calidad institucional continúan impulsando la actividad promotora del sector”, coincide el director de Living de la empresa de servicios inmobiliarios JLLJuan Manuel Pardo, en un estudio sobre el sector de finales del año pasado. “Nuevos inversores están entrando al mercado a través de ‘joint ventures’ con promotores locales para desarrollar proyectos ya en ‘pipeline’ y otros nuevos”, completa el mismo directivo, anticipando que el desarrollo de nuevas plazas supondrá también un cambio en un sector dominado tradicionalmente por Resa y por pocas empresas más.

Su recopilación de datos muestra que a finales de 2020 había 1.053 centros en España; ocho de cada diez eran residencias universitarias y el resto, colegios mayores. El mismo informe indica que, con los proyectos aún en desarrollo, la cifra alcanzará mínimo los 1.113 centros de cara a 2023. En este sentido, Barcelona es la ciudad que más beneficiada sale, siendo la que más camas ganará (unas 5.000) y recortando en unas 2.000 la amplia diferencia con Madrid, que en el curso 2021-2021 la superaba por 8.000 plazas.

Oportunidad de inversión

Sea con el fin que sea, lo que tienen claro desde CBRE es que la inversión no parará de crecer en lo que ellos designan como 'living', un conjunto que engloba, además de las residencias de estudiantes, el 'coliving', las residencias para la tercera edad y la vivienda en general. "Es la mayor oportunidad de inversión de los próximos diez años", asegura de la Torre.

De momento, hasta mitad de año, el sector residencial en general es el segundo que más inversión inmobiliaria capta tras el comercial: 2.450 millones de euros (un 71% más que en el mismo periodo de 2021), de los cuales más de un tercio, unos 900 millones, fueron a estos centros estudiantiles y a ‘coliving’, acercándose peligrosamente a dos áreas también muy en boga y cada vez más dinámicas, como son la de la logística y la de las oficinas

Crecimiento del 'coliving'

Todo este escenario en terreno estudiantil tiene, además, otra derivada: el crecimiento del ‘coliving’, edificios o casas donde se alquilan habitaciones a personas de perfil parecido con zonas comunes para estudiar, trabajar, hacer deporte o compartir tiempo de ocio.


“Es un mercado que recuerda al de las residencias de estudiantes de hace diez años: está todavía por consolidar, muy atomizado y con pocos operadores que tengan grandes plataformas, es decir, muchas oportunidades pero también incertidumbre”, resume el director del área de 'coliving' dentro de CBREJavier Caro. “Cuando empiecen a salir activos y se demuestre que funciona, se empezarán a hacer grandes plataformas que probablemente se transaccionarán en un futuro”, augura este experto. Se trata de un modelo de gran implantación en ciudades como Bruselas, con una gran movilidad entre su población de profesionales y estudiantes.


De hecho, pese a que que la promesa es de futuro, el segmento ya ha movido en España diez veces más de dinero en este primer semestre que un año atrás: más de 400 millones de euros debido, de nuevo, a una sola operación en Madrid que ha distorsionado la estadística. “El 'coliving' surge como algo muy colaborativo sobre todo orientado a nómadas digitales –justifica Caro-. Al empezar así, las ubicaciones preferidas eran las Islas Canarias o Jávea y ha sido después cuando ha llegado a las grandes ciudades, donde al final hay más problema para encontrar oferta profesional de alquiler, donde está la mayoría del PIB y donde más jóvenes profesionales buscan solución a medio plazo”.

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