“Es pasar de un activo analógico a uno digital”. Así describía el afamado consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, la inversión en centros de datos, también conocidos como data centers en el argot inmobiliario. Estos grandes búnkers digitales han desencadenado todo un furor entre los grandes fondos y las tecnológicas internacionales, que quieren posicionarse en España en un segmento muy incipiente.
La calidad o potencia de un data center se mide en megavatios. Estos inmuebles son los encargados de almacenar hardware que sirva de almacenaje en la nube para empresas. La construcción supone solo un tercio del coste de ponerlo en marcha, debido a la gigante inversión en tecnología que necesitan. Además, es necesario que cuenten con buenas conexiones de energía, refrigeración y medidas de seguridad física y virtual porque pueden estar en el punto de mira de ataques.
España cuenta con una posición privilegiada por su geografía, convirtiéndose en la puerta de entrada a Europa. Numerosos cables submarinos que conectarán Europa con América, Asia y África tendrán su terminación en nuestro país. “España se convertirá en el punto de menor latencia de todo el Viejo Continente”, presumen los expertos en la materia. Madrid y Barcelona tendrán crecimientos superiores al 500%, lo que ha convertido a los data centers en el cuarto tipo de activo inmobiliario más demandado por parte de inversores. Las previsiones apuntan que España cuadruplicará su capacidad de almacenamiento en los próximos tres años. Según Colliers, hasta 2025, se invertirán 5.000 millones euros en centros de datos en España.
Para los inversores inmobiliarios suponen una oportunidad muy jugosa al ser activos muy novedosos y con altas barreras de entrada. Es necesario generar buenas alianzas para poder finalizarlos adecuadamente. También, la rentabilidad estimada una vez están desarrollados es superior a la de otros segmentos, como la vivienda, las oficinas o las naves logísticas tradicionales, superando incluso el 7%.
Madrid y Barcelona
Madrid suma ya 500 MW en desarrollo. Los inversores se ubicarán en localidades de la región como Alcobendas, Tres Cantos, Las Rozas, Fuenlabrada, Getafe, San Fernando y Alcalá de Henares. Entre los que cuentan ya con proyectos en marcha destacan Microsoft, Thor Equities o el fondo fundado por un hijo de la presidenta de Banco Santander.
La Ciudad Condal contaba, hasta ahora, con un menor apetito que la capital; pero la llegada de uno de los cables submarinos la ha puesto en el foco. Merlin Properties, la estadounidense Panattoni o la catalana Renta Corporación ya cuentan con desarrollos en la Zona Franca, Cerdanyola y L’ Hospitalet de Llobregat, respectivamente. Fuera de las dos principales ciudades españolas hay proyectos en Extremadura, Castilla La-Mancha, Aragón o Andalucía; liderados por Meta, Ingenostrum y Aire Networks.
Merlin Properties
Sin duda, la Socimi de Ibex-35 ha sido una de las compañías inmobiliarias que antes se ha posicionado en este segmento. El origen de su inversión tiene que ver con el desuso que daban a algunos suelos de sus plataformas de naves logísticas. Estas parcelas tenían muy poco valor para Merlin y se destinaban a gasolineras o supermercados.
En este punto, comienzan el desarrollo de cuatro nuevos centros en Madrid, Barcelona, Bilbao y Lisboa. La cotizada ya cuenta con tres licencias de obra en España y ha comenzado el desarrollo en País Vasco. Para su puesta en marcha tiene una alianza estratégica con la norteamericana Endeavour, que los convertirá en ultra eficientes energéticamente y con consumo neto de agua nulo.
Google. Facebook, Amazon y Microsoft
Facebook es una de las grandes tecnológicas que ha mostrado su intención de instalar un gran centro de datos en España. Según señalaron en un encuentro con el Presidente del Gobierno, invertirán 1.000 millones en su nueva instalación en Toledo, que se levantará sobre suelos propiedad de la entidad pública de suelo SEPES. La extensión del activo alcanza los 2 millones de metros cuadrados, que alojarán entre 5 y 6 edificios.
Google, sin tratarse de un data center como tal, está desarrollando su nuevo hub de ciberseguridad en España. El paseo marítimo de Málaga acogerá, en un antiguo edificio militar, 2.500 metros cuadrados al servicio de la tecnológica estadounidense. La inversión asociada solo a la rehabilitación del inmueble puede cifrarse en más de 3 millones de euros, según ha podido conocer El Periódico de Esapaña.
La división AWS de Amazon ultima la inauguración de un nuevo activo en los alrededores de Zaragoza. Según comunicó la propia compañía, junto con sus plataformas logísticas en la zona supondrá una inversión de 2.500 millones de euros en los próximos 10 años y generará 1.300 nuevos puestos de trabajo. Microsoft es la cuarta tecnológica con planes en España. La compañía fundada por Bill Gates cuenta con proyectos en marcha en Algete, Meco y San Sebastián de los Reyes para dar soluciones en la nube a empresas y administraciones públicas españolas.
