El dictamen pericial encargado por el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJB) cuantifica en 70,3 millones de euros la indemnización que, según el criterio del perito designado, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de Balears, deberían percibir 15 propietarios de terrenos en Benirràs protegidos mediante la ley 4/2008 que aprobó el anterior gobierno autónomo progresista presidido por el socialista Francesc Antich.

Esta valoración, que no fue impugnada, supera en 30 millones la cuantía que, inicialmente, reclamaban los afectados. Sin embargo, a diferencia de los casos de Roca Llisa y Punta Pedrera, también protegidos mediante la misma ley, la sentencia del TSJB, ratificada recientemente por el Supremo, rechaza el pago de una compensación porque, en el momento en que se dictó la primera sentencia, en mayo de 2015, el Ejecutivo autónomo del PP ya había aprobado una nueva ley urbanística que habilitaba al Ayuntamiento de Sant Joan para modificar su planeamiento urbanístico e incorporar esta zona como suelo urbano.

Sant Joan inició la tramitación para permitir la construcción de 31 viviendas en Benirràs, pero no fue capaz de culminar el proceso antes de que el actual Govern balear de izquierdas derogara, en enero de 2016, la norma aprobada por el PP la pasada legislatura para salvar los terrenos protegidos por la ley 4/2008. Ahora la situación urbanística de Benirràs, Punta Pedrera, Roca Llisa y Cala d'Hort es la misma que en 2008. Así, la sentencia del TSJB apuntaba que «la lesión patrimonial» ocasionada a los demandantes por la desclasificación de los terrenos había «desaparecido» por la ley urbanística aprobada por el PP. El Supremo lo ha ratificado sin tener en cuenta que posteriormente esta ley fue derogada.

El perito designado por el tribunal indica que la zona de Benirràs afectada cuenta con plan parcial, proyecto de urbanización y reparcelación aprobados, el final de obra de la urbanización y escritura pública de cesión de parcelas al Ayuntamiento en concepto del 10% del aprovechamiento medio.

Las licencias exprés

Los demandantes cuentan, además, con siete licencias para construir viviendas unifamiliares, algunas de ellas tramitadas y concedidas justo antes de que el Govern decretara la moratoria previa a la ley 4/2008. También hay algunas edificaciones finalizadas hace años, como dos restaurantes y viviendas. El tribunal dio validez a las llamadas licencias exprés.

Para calcular el valor de los terrenos urbanizados (en el caso de que se pudiera edificar), el perito (mayo de 2013) consideraba que «la edificabilidad máxima real sería» de 0,35 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de superficie. Lo deduce de un estudio de mercado de la isla (precios de 2008) que apunta «la existencia de viviendas, para una demanda de máximo nivel, de hasta 700 metros cuadrados y unos 300 metros cuadrados de superficie de piscina, terrazas y accesos pavimentados». Calcula que el valor del metro cuadrado construido se sitúa en 2.706,6 euros, por lo que el coste de los 74.426 metros cuadrados de terrenos (con la edificabilidad de 0,35) sería de 70,5 millones.

Para determinar la cuantía de la indemnización a percibir por los propietarios, el perito resta a la cantidad anterior el valor de los terrenos sin urbanizar, como suelo rural (Benirràs se protegió mediante la ampliación de un Área Rural de Interés Paisajístico colindante) y que se sitúa en 180.451 euros.

En cambio, el perito no se pronuncia sobre la cuantificación de los daños y perjuicios de los propietarios que poseen una licencia, ya que los afectados no aportaron al tribunal los gastos de los proyectos y las tasas municipales.