El ladrillo afronta con incertidumbre el nuevo ciclo posterior al pinchazo de la burbuja inmobiliaria que dejó el sector tiritando y paralizó la actividad casi por completo. Ahora la demanda empieza a salir del caparazón, compradores que en muchos casos son inversores que buscan una rentabilidad al calor del alquiler vacacional. El lujo también presenta síntomas de fortaleza. No tanto la construcción para una clase media que volverá a tener problemas para acceder a una vivienda.
En este nuevo escenario, el sector clama por una Administración más ágil y menos restrictiva. Y exige una normativa clara que elimine la inseguridad jurídica con la que los empresarios aseguran convivir desde hace años. Estos son los principales argumentos que se pusieron sobre la mesa en el desayuno organizado el pasado miércoles por Diario de Mallorca y el Banco Sabadell con destacados representantes del mundo de la construcción y la arquitectura de las islas.
El debate, moderado por el subdirector general de Contenidos del grupo Prensa Ibérica, Joan Serra, sirvió para esbozar los retos a los que se enfrenta un sector que ya ha pasado lo peor.
ADMINISTRACIÓN
ADMINISTRACIÓN
En guerra contra la burocracia y una normativa cambiante
Abrió fuego Antonia Mascaró, de la constructora Melchor Mascaró: «Sigue habiendo muchas dificultades con la Administración. Demasiada burocracia para conseguir los permisos y cada vez más exigencias. Es muy difícil que con tantos requerimientos seamos competitivos porque hacer las cosas legalmente implica más costes. En cambio empresas más pequeñas no cumplen y nos hacen una competencia desleal».
El sector público, un importante cliente de la construcción en los años de bonanza, fue la diana de varios dardos durante el encuentro. «Falta una normativa clara y estable. En tres años vamos a tener dos leyes del suelo, no puede ser. Esto causa una inseguridad jurídica brutal e indirectamente fomenta la especulación. Si tú compras un suelo y te cambian las reglas del juego a mitad de la partida, se genera un incremento del coste que tienes que repercutir en el suelo», analizó Carlos Bibiloni, representante de Construcciones Bibiloni.
«Viene un problema muy gordo de vivienda en los próximos diez años», aventuró este empresario. «Entre 2000 y 2004 tramitabas una urbanización en cuatro o cinco años. Hoy en día tramitar un plan parcial son diez o quince años. Palma tiene agotado el crecimiento y todo se va a promociones de 30 o 40 viviendas. Así que no se podrá crear oferta para toda la demanda que existe, va a haber un problema muy serio», añadió, al tiempo que planteó una posible solución: «Igual que los políticos han hecho pactos por la Sanidad o por la Educación, también tendrían que hacer un pacto sobre el territorio para que se defina cuánto se quiere crecer y que ese crecimiento se optimice lo máximo posible».
Rafael Serrano, representante de Cemex, se felicitó porque la actividad constructora ha vuelto a animarse después de un prolongado letargo, pero cargó contra la «presión» del sector público. «Este primer trimestre ha habido un incremento del 10% en el consumo de cemento. Pero hay una presión de la Administración pública que supone una dificultad a nivel de construcción. El Gobierno dice que hay que mantener la deuda pública por debajo de unos valores determinados sí o sí, lo que significa que prácticamente no hay obra civil. Así que tenemos que basarnos en el residencial y chalets de lujo», lamentó Serrano.
OPORTUNIDAD
OPORTUNIDAD
El nicho de negocio está en la rehabilitación
Planeó durante todo el debate una realidad: las islas tienen un terreno finito y por tanto las opciones de seguir construyendo son muy limitadas. De este modo, buena parte de las posibilidades de negocio del sector pasan por reformar. «El futuro está en la reforma, sobre todo en lo que se refiere a la planta hotelera. Y no estoy hablando únicamente de un lavado de cara. Ahora el turismo pide otras cosas, así que el sector privado tiene que reinvertir», apuntó José María Beltrán, de Servicios Palau.
Este empresario llevó a la mesa la realidad de Ibiza, un modelo que «puede morir de éxito» por la combinación de una oferta escasa y una demanda que se ha incrementado disparando los precios. «A día de hoy hay muchos problemas de vivienda. Y ha surgido una competencia desleal porque el cliente se ha acostumbrado a no pagar lo que valen las cosas y han venido empresas de la Península que ofrecen precios muy baratos. La gente tiene que entender que las empresas estamos para ganar dinero, no somos una ONG. Tenemos muchos gastos que asumir y muchas cargas fiscales que nos hace soportar la Administración, en mi opinión no siempre justas», explicó Beltrán.
En la misma línea se expresó Miguel Ángel Beltrán, de Sin Tec. «Hay un intrusismo feroz. Pero tengo claro que el nicho de mercado es dinámico y te exige adaptarte al medio. La reforma hotelera es el negocio más importante ahora mismo También es verdad que la Administración presiona de una manera brutal, lo que pone las cosas muy difíciles sobre todo a las empresas pequeña», afirmó.
ESPECIALIZACIÓN
ESPECIALIZACIÓN
El lujo y los proyectos singulares cotizan al alza
El mundo de la arquitectura también estuvo bien representado en el encuentro. Jaime Oliver, del estudio OHLab, apostó por la especialización. «La crisis no nos afectó porque llevamos trabajos especializados en el sector de lujo y en proyectos atípicos. En los años de crisis, ni las administraciones ni los bancos supieron ver nuevos nichos de mercado como sectores punteros de lujo», valoró Oliver.
José María Beltrán intervino para alertar sobre una «moratoria» sobre las viviendas de lujo en Ibiza que supondrá más dificultades para el sector. El arquitecto de OHLab optó por ver la botella medio llena: «A nosotros nos han paralizado cinco proyectos, pero nos han salido otros diez. Hay que enfocarse en las oportunidades. Es un sector muy cambiante, pero estoy convencido de que hay una oportunidad para un producto de lujo en la isla».
ALQUILER VACACIONAL
ALQUILER VACACIONAL
División de opiniones ante el fenónemo inmobiliario
El sector no es ajeno a los efectos que está teniendo el fenómeno del alquiler vacacional en Balears, donde el parque de vivienda residencial ha cedido mucho terreno en favor de una forma de negocio que dividió a la mesa entre partidarios y detractores. El debate se polarizó cuando Joan Serra planteó si la construcción de nueva vivienda se destinará al mercado residencial o al turístico.
«Ahora se abre un nuevo nicho de mercado. Nosotros tenemos clientes extranjeros que tienen 300.000 euros para comprar un piso en Palma y ponerlo en alquiler vacacional. Esta gente hace diez años no existía», subrayó Bibiloni.
Oliver se mostró muy beligerante contra un fenómeno que de la mano de Airbnb empezó siendo «economía colaborativa» para acabar convertido en «un problema» que ha expulsado del mercado de la vivienda a una buena parte de la población. «Todo el mundo quiere estar en Balears. Eso ha generado una presión sobre la vivienda en el centro. Tenemos empleados que quieren cobrar más para poder pagar el alquiler de un piso. El fenómeno de Airbnb está generando un problema y hay que controlarlo», indicó este arquitecto mallorquín. «Diez propietarios controlan el 80 por ciento del mercado. Al principio era economía colectiva, ahora ya no lo es», añadió.
Rebatió a Oliver María Mascaró, de Melchor Mascaró: «Es una forma de repartir la riqueza. Gente que había invertido en un piso y gracias a esto puede sacar una rentabilidad».
Toni Ballester, de Estel Ingeniería y Obras, exigió que los pisos vacacionales cumplan la misma normativa que se pide a los hoteles.
ESCASEZ DE SUELO
ESCASEZ DE SUELOOtro ciclo de precios altos porque la demanda supera a la oferta
El sector está renaciendo se sus cenizas, pero se enfrenta a un obstáculo difícilmente salvable: la falta de suelo. «Hay una demanda latente que viene de estos últimos años, pero no hay suelo para satisfacerla. Ese es el gran problema que tenemos», afirmó Carlos Bibiloni.
Se mostró de acuerdo José María Beltrán, que ofreció una valoración sim ambages: «No hay vivienda para la clase media, solo lujo. Ese segmento está muerto».
Hay más demanda que suelo, lo que va a incidir directamente en unos precios que, como en el pasado, pondrá muy cuesta arriba acceder a una vivienda a amplias capas de la población. Miguel Ángel Beltrán, de Sin Tec, lanzó la siguiente reflexión al respecto: «El promotor piensa a la corta y se están generando pelotazos inmobiliarios. No tiene sentido que la vivienda haya subido un 25 por ciento en un año. ¿Tú crees que alguien puede pagar un piso de 300.000 euros con un sueldo normal? Los sueldos no suben al mismo nivel que la vivienda. Hay que hacer un planteamiento a largo plazo».
EXPECTATIVAS
EXPECTATIVASAguardan tiempos de bonanza en «el sitio 'top' de Europa»
Pese a las dudas e incertidumbres, hubo acuerdo en que Balears ofrece, quizás más que nunca, una gran oportunidad para el sector. «Lo que está viniendo es la riqueza que hemos estado esperando todos estos años. Todo el mundo quiere venir aquí y obviamente los salarios van a subir. Si la gente no puede pagar los pisos se quejarán a los empresarios, y los empresarios subirán los sueldos. Viene gente con mucho dinero porque este es el sitio 'top' de Europa. Surgirán problemas que tendrá que resolver la Administración, pero hay que aprovechar la ola», indicó Alejandro Palomino, del estudio de arquitectura Palomino.
