¿Llegó la hora de comprar la primera vivienda?

ANTONIO GALLARDO Entramos en el segundo trimestre del año y tan sólo quedan tres meses para la entrada en vigor de la subida del IVA y nueve para que la deducción por la adquisición de una vivienda habitual deje de ser "universal". Ante esta coyuntura y cada vez faltando menos tiempo, surgen las dudas para muchos si lanzarse o no a la compra de vivienda, o si por ejemplo si estás seguirán bajando su precio y por tanto este descenso compense la pérdida de desgravación futura.

Lo cierto es que sin tener en cuenta conjeturas de precios que desconocemos -e incluso nos transmiten semanalmente señales contradictorias-, lo que no se puede dudar es que una vivienda nueva costará un 1% más a partir de julio -la subida del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales dependerá de cada Comunidad Autónoma- y que la pérdida de desgravación supondrá recibir de media unos 25.000 euros menos en un préstamo medio para un contribuyente que gane más de 24.000 euros anuales, más de 900 euros al año, cifra que en grandes ciudades e hipotecas a largo plazo puede suponer más de 40.000 euros por contribuyente. Fiscalmente es mejor comprar la vivienda ahora que dentro de uno o dos años, pero ¿financieramente?

Más venta de viviendas en el segundo semestre

Para muchos analistas en el segundo semestre se juntarán varios aspectos que animarán el mercado inmobiliario, y que parece ser intencionada, dado que a día de hoy no se ha aprobado ninguna moratoria para las cuentas vivienda que cumplen en el 2010 como se hizo con las que cumplían en 2008 y 2009 -aumentando su plazo de inversión uno y dos años- cuando la coyuntura económica es igual o incluso peor entonces.

El principal dinamizador es que muchas entidades de tamaño pequeño o mediano tendrán que sacar más viviendas al mercado y conceder más hipotecas para disminuir el peso que tienen los pisos adquiridos por promotoras con problemas financieros o por particulares que dejaron de pagar sus préstamos en el mercado. Es decir, lidiar con la tarea difícil de evitar aumentar su morosidad, aumentando su actividad crediticia. Para evitar riesgos pueden utilizar instrumentos de garantía adicional como avales o seguros de amortización de pagos, pero lo que al cliente le interesa es conocer si independientemente de tener acceso a estos créditos por estas garantías, va a poder pagarlos.

Por ello antes de cegarse con desgravaciones futuras tiene que analizar capacidad presente. Lo primero, es simular cual es la cuota a pagar del préstamo. En www.iahorro.com/hipotecas podemos acceder a la oferta hipotecaria y ver que cuota vamos a pagar.

Aunque la práctica normal es que el total que pagamos por todo nuestro endeudamiento nunca supere el 33%-35% de nuestros ingresos, el consejo es que en la actualidad se sitúe entre el 20%-25%. La razón es el efecto multiplicador que tiene la subida de tipos en un producto a largo plazo como son las hipotecas en una coyuntura como la actual. Este problema no fue "considerado" a la hora de conceder hipotecas con el Euribor alrededor del 2% iniciando la ola de impagos cuando se dispararon los tipos hasta el 5%, y con el Euribor al 1,2% como actualmente los efectos pueden ser peores.

Así, si para una hipoteca de 180.000 euros a 30 años y a un tipo de Euribor + 0,40% pagamos ahora unos 630 euros, si los tipos suben al 3,5% la cuota se elevaría hasta 850 euros y si suben al 5,5% hasta 1.010 euros, es decir pagar más del 34,7% y del 60,3% de cuota respectivamente.

Este ejemplo de subidas, es mucho mayor, a medida que aumentamos el plazo de la hipoteca, ya que a mayor tiempo, la amortización de capital es mucho menor y pagaremos más intereses.

Por ello, si tenemos capacidad financiera para acceder a la vivienda si es recomendable "entrar" en 2010, si no, analice el riesgo y tenga en cuenta la importancia de tener suficiente margen para hacer frente a cualquier circunstancia negativa futura. El binomio fiscalidad-rentabilidad no sólo hay que tenerlo en cuenta en los cobros, si no también en los pagos.

Antonio Gallardo. Director de contenidos www.iahorro.com